Calculadora del IRPF al vender una vivienda heredada
Al vender un piso heredado no se tributa por todo el precio, sino por la ganancia: la diferencia entre lo que se obtiene en la venta y el valor por el que se heredó, ajustados con los gastos. Esta calculadora estima esa ganancia y el IRPF de cada heredero.
Esta página forma parte de la guía de herramientas y calculadoras de herencias de Heredy.
IRPF estimado por heredero
Cálculo orientativo con la escala del ahorro del 19% al 30%. Supone que el heredero no tiene otras ganancias, pérdidas ni rendimientos del ahorro ese año y que no aplica exenciones. Todo se calcula en tu navegador: no se envía ni se guarda ningún dato.
Cómo se calcula la ganancia
| Concepto | Qué incluye |
|---|---|
| Valor de transmisión | Precio real de venta, menos los gastos y tributos de la venta a cargo del vendedor: agencia, plusvalía municipal de la venta, cancelación registral de cargas |
| Valor de adquisición | Valor declarado en el impuesto de sucesiones, o el comprobado por la Administración, más la parte del impuesto de sucesiones, notaría, registro y plusvalía de la herencia que corresponda al inmueble, más las mejoras |
| Ganancia o pérdida | Valor de transmisión menos valor de adquisición |
| Fecha de adquisición | La del fallecimiento |
Escala del ahorro
| Tramo de ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000€ | 19% |
| De 6.000€ a 50.000€ | 21% |
| De 50.000€ a 200.000€ | 23% |
| De 200.000€ a 300.000€ | 27% |
| Más de 300.000€ | 30% |
La escala se aplica a la ganancia de cada vendedor por separado: por eso, a igual ganancia total, pagan menos varios herederos que uno solo.
Exenciones que la calculadora no aplica
- Mayores de 65 años: exenta la ganancia por la venta de su vivienda habitual; para otros inmuebles, exención si el importe se reinvierte en una renta vitalicia, con límite.
- Reinversión en vivienda habitual: solo si la vivienda vendida era la habitual del vendedor.
- Inmuebles adquiridos por el heredero antes de 1995: no se aplica, porque la fecha de adquisición es la del fallecimiento.
Recomendaciones
- Declara en la herencia un valor realista: un valor bajo ahorra poco en sucesiones, donde suele haber bonificación, y aumenta el IRPF al vender.
- Guarda todas las facturas de la herencia y de la venta.
- Si la Administración comprobó y elevó el valor, usa el valor comprobado.
- La ganancia se declara en la renta del año de la venta, que se presenta al año siguiente.
Todos los detalles están en vender un piso heredado: impuestos.
Qué gastos cuentan en cada lado
| Gasto | ¿Suma al valor de adquisición? | ¿Resta del valor de transmisión? |
|---|---|---|
| Impuesto de sucesiones, en la parte del inmueble | Sí | — |
| Notaría y registro de la herencia, en proporción | Sí | — |
| Plusvalía municipal pagada al heredar | Sí | — |
| Reformas que aumentan el valor: cocina, baños, ampliación | Sí, con factura | — |
| Reparaciones y pintura para conservar | No | No |
| IBI, comunidad y suministros mientras se tuvo | No | No |
| Comisión de la agencia | — | Sí |
| Plusvalía municipal de la venta | — | Sí |
| Certificado energético y cancelación registral de hipoteca | — | Sí |
Dos situaciones frecuentes
Venta inmediata. Si se vende a los pocos meses por un precio parecido al declarado en la herencia, la ganancia es pequeña o negativa: los gastos de la herencia y de la venta suelen superar la diferencia. Hacienda puede, eso sí, comparar el precio de venta con el valor declarado y revisar el impuesto de sucesiones si aquel es muy superior.
Herencia antigua sin declarar valor. Si el inmueble se heredó hace muchos años y no se conserva la declaración, el valor de adquisición debe acreditarse con la escritura de herencia o con una copia del expediente del impuesto. Sin prueba, la Administración puede tomar un valor bajo y la ganancia se dispara.
Ejemplo resuelto: un heredero o dos
Piso heredado por un valor declarado de 180.000€, con 6.000€ de impuesto, notaría y registro de la herencia. Se vende por 240.000€, con 9.000€ de agencia y plusvalía municipal de la venta.
| Concepto | Un solo heredero | Dos herederos por mitad, cada uno |
|---|---|---|
| Valor de transmisión | 231.000€ | 115.500€ |
| Valor de adquisición | 186.000€ | 93.000€ |
| Ganancia | 45.000€ | 22.500€ |
| Primeros 6.000€ al 19% | 1.140€ | 1.140€ |
| Resto al 21% | 8.190€ | 3.465€ |
| IRPF | 9.330€ | 4.605€ |
Entre los dos hermanos pagan 9.210€, algo menos que un heredero único, porque cada uno aprovecha su propio tramo al 19%. La cuota se ingresa en la declaración de la renta del año de la venta, no al firmar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto IRPF se paga por vender un piso heredado?
Entre el 19% y el 30% de la ganancia, que es la diferencia entre el precio de venta y el valor declarado en la herencia, con sus gastos.
¿Qué valor de adquisición se toma?
El declarado en el impuesto de sucesiones o el comprobado por la Administración.
¿Se paga si se vende por el mismo valor que se heredó?
No hay ganancia y no se paga IRPF.
¿Puedo restar el impuesto de sucesiones que pagué?
Sí, la parte que corresponda al inmueble vendido.
¿Guarda la calculadora mis datos?
No. El cálculo se hace en tu navegador y no se envía ni se guarda ningún dato.
Fuentes oficiales
- Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (BOE)
- Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)
- Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley Reguladora de las Haciendas Locales (BOE)
- Agencia Tributaria: sede electrónica