Vender un piso heredado: impuestos, IRPF y pasos previos
En resumen
Para vender un piso heredado, primero hay que aceptar la herencia e inscribir el piso a nombre de los herederos. Al vender se pagan dos impuestos: el IRPF por la ganancia, que es la diferencia entre el precio de venta y el valor por el que se declaró el piso en la herencia, y la plusvalía municipal por el tiempo transcurrido desde que se heredó. Si se vende pronto y por un precio cercano al valor declarado, ambos suelen ser bajos.
Esta página forma parte de la guía de vivienda y bienes heredados de Heredy.
Antes de vender: tres requisitos
- Herencia aceptada y adjudicada. Mientras no haya escritura de aceptación y adjudicación, el piso sigue a nombre del fallecido. Vender antes equivale a aceptar tácitamente la herencia, con todas sus consecuencias: ver ¿se puede vender antes de aceptar?
- Impuesto de sucesiones y plusvalía municipal presentados. Sin esos justificantes, el Registro de la Propiedad no inscribe.
- Inscripción a nombre de los herederos. Es posible firmar la herencia y la venta el mismo día en la misma notaría, pero el comprador y su banco exigirán que la cadena registral quede completa. Ver cambiar la titularidad de una vivienda heredada.
Si hay varios herederos, la venta del piso completo requiere la firma de todos. Cuando uno se niega, hay otras salidas, que explicamos en qué hacer si un heredero no quiere firmar.
El IRPF: se tributa por la ganancia, no por el precio
La venta genera una ganancia o una pérdida patrimonial, que se declara en la renta del año en que se vende.
| Concepto | Qué incluye |
|---|---|
| Valor de transmisión | Precio de venta, menos los gastos de la venta que pague el vendedor: plusvalía municipal de la venta, comisión de la inmobiliaria, cancelación registral de cargas |
| Valor de adquisición | Valor por el que se declaró el piso en el impuesto de sucesiones, más los gastos e impuestos de la herencia que correspondan a ese inmueble: impuesto de sucesiones pagado, plusvalía municipal pagada al heredar, notaría y registro |
| Ganancia | Valor de transmisión menos valor de adquisición |
La fecha de adquisición es la del fallecimiento, no la de la escritura de herencia ni la de la compra original por el fallecido. Lo que este pagó en su día no cuenta: la revalorización acumulada durante su vida ya tributó, en su caso, en el impuesto de sucesiones.
Tipos aplicables a la ganancia
| Tramo de la base del ahorro | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000€ | 19% |
| De 6.000€ a 50.000€ | 21% |
| De 50.000€ a 200.000€ | 23% |
| De 200.000€ a 300.000€ | 27% |
| Más de 300.000€ | 30% |
Estos tipos se aplican a la suma de las ganancias y demás rentas del ahorro del año. Compruébalos en la campaña de renta del ejercicio en que vendas, porque pueden cambiar.
Ejemplo: piso declarado en 180.000€ y vendido por 200.000€
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 200.000€ |
| Gastos de la venta (inmobiliaria y plusvalía municipal de la venta) | −7.000€ |
| Valor de transmisión | 193.000€ |
| Valor declarado en la herencia | 180.000€ |
| Gastos e impuestos de la herencia imputables al piso | +4.000€ |
| Valor de adquisición | 184.000€ |
| Ganancia patrimonial | 9.000€ |
| IRPF: 6.000€ al 19% y 3.000€ al 21% | 1.770€ |
Si el piso pertenece a dos hermanos por mitades, cada uno declara la mitad de la ganancia en su propia renta.
Por qué importa el valor declarado en la herencia
Cuanto más bajo sea el valor por el que se declaró el piso en el impuesto de sucesiones, mayor será la ganancia al vender. En las comunidades donde hijos y cónyuge tienen una bonificación del 99% o del 100%, declarar un valor realista apenas encarece la herencia y reduce el IRPF posterior. El mínimo por el que se declara un inmueble es su valor de referencia de Catastro, y el trato de cada comunidad está en la comparativa por comunidades.
Si se vende por menos del valor de adquisición, hay una pérdida patrimonial, que puede compensarse con ganancias del mismo año o de los cuatro siguientes.
Exenciones: cuándo se aplican a un piso heredado
| Exención | Requisito clave | ¿Sirve para un piso heredado? |
|---|---|---|
| Mayores de 65 años que venden su vivienda habitual | Que sea la vivienda habitual del vendedor | Solo si el heredero vivía en ella como residencia habitual |
| Reinversión en vivienda habitual | Vender la vivienda habitual y comprar otra habitual en dos años | Solo si el piso heredado era la vivienda habitual del heredero |
| Mayores de 65 años que constituyen una renta vitalicia | Destinar el importe, hasta 240.000€, a una renta vitalicia en seis meses | Sí, para cualquier inmueble |
En la mayoría de los casos el piso heredado era la vivienda del fallecido, no la del heredero, y las dos primeras exenciones no se aplican.
La plusvalía municipal de la venta
Al vender la paga el vendedor. Su periodo empieza en la fecha en que se heredó, así que en una venta rápida suele ser reducida, y no se paga si el suelo no ha ganado valor entre la herencia y la venta. No hay que confundirla con la plusvalía que se pagó al heredar, que es anterior e independiente: ver plusvalía municipal en las herencias.
Otros gastos de la venta
- Certificado de eficiencia energética y, si procede, cédula de habitabilidad.
- Cancelación de la hipoteca del fallecido, si la había y no estaba cubierta por un seguro.
- Comisión de la inmobiliaria, si se contrata.
- IBI del año de la venta, que salvo pacto corresponde a quien era propietario el 1 de enero.
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Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos se pagan al vender un piso heredado?
El IRPF por la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal de la venta. El impuesto de sucesiones y la plusvalía de la herencia se pagaron antes, al heredar.
¿Cómo se calcula la ganancia al vender un piso heredado?
Restando al precio de venta, menos gastos, el valor por el que se declaró el piso en el impuesto de sucesiones más los gastos e impuestos de la herencia que correspondan a ese inmueble.
¿Se puede vender un piso heredado sin aceptar la herencia?
No. Vender un bien de la herencia supone aceptarla tácitamente, y para firmar la venta el piso debe estar adjudicado a los herederos.
¿Hay que esperar algún tiempo para vender un piso heredado?
No hay un plazo mínimo general. Sí puede haberlo si se aplicó una reducción en el impuesto de sucesiones que exige mantener la vivienda varios años, como la de vivienda habitual.
¿Qué pasa si vendo por el mismo valor que declaré en la herencia?
No hay ganancia y no se paga IRPF por la venta; los gastos de la herencia y de la venta pueden incluso generar una pequeña pérdida patrimonial.
Fuentes oficiales
- Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (BOE)
- Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley Reguladora de las Haciendas Locales (BOE)
- Código Civil (BOE, texto consolidado)
- Ley Hipotecaria (BOE, texto consolidado)