Vender una vivienda con usufructo: quién firma y cómo se reparte el precio
En resumen
Una vivienda con usufructo y nuda propiedad repartidos solo puede venderse en pleno dominio si firman todos. Ni los hijos pueden obligar al viudo a vender, ni el viudo puede vender sin ellos. Para repartir el precio, el usufructo vitalicio vale un porcentaje del bien igual a 89 menos la edad del usufructuario, con un mínimo del 10% y un máximo del 70%.
El precio se reparte según el valor de cada derecho, y cada uno tributa por su parte. Para ese reparto, el usufructo vitalicio vale un porcentaje del bien igual a 89 menos la edad del usufructuario, con un mínimo del 10% y un máximo del 70%.
Esta página forma parte de la guía de vivienda y bienes heredados de Heredy.
Qué puede vender cada uno
| Quién | Qué puede vender por sí solo | Efecto |
|---|---|---|
| Usufructuario | Su derecho de usufructo | El comprador lo tiene solo mientras viva el usufructuario original |
| Nudo propietario | Su nuda propiedad | El comprador debe respetar el usufructo |
| Todos juntos | El pleno dominio | El comprador adquiere la vivienda libre |
En la práctica el mercado solo paga bien el pleno dominio. Vender la nuda propiedad por separado se hace con un descuento notable.
Cómo se reparte el precio
Salvo que las partes pacten otra cosa, se aplica la regla fiscal: el usufructo vitalicio vale el porcentaje que resulta de restar a 89 la edad del usufructuario, con un mínimo del 10% y un máximo del 70%. La edad es la del momento de la venta, no la del fallecimiento.
| Edad del usufructuario | Usufructo | Nuda propiedad | Reparto de 240.000€ |
|---|---|---|---|
| 60 años | 29% | 71% | 69.600€ y 170.400€ |
| 70 años | 19% | 81% | 45.600€ y 194.400€ |
| 80 años o más | 10% | 90% | 24.000€ y 216.000€ |
Calcula tu caso en la calculadora de usufructo. Si el viudo es además propietario de la mitad de la vivienda por gananciales, primero se separa su mitad y la regla se aplica solo a la otra.
Otras formas de repartir
- Subrogación real: el usufructo pasa al dinero. El viudo cobra los intereses de todo el precio mientras viva y los hijos reciben el capital después.
- Usufructo sobre otra vivienda: se compra una más pequeña con la misma estructura de derechos.
- Renta vitalicia a favor del usufructuario a cambio de su renuncia.
Impuestos de la venta
| Parte | IRPF | Exenciones posibles |
|---|---|---|
| Usufructuario | Ganancia: lo que cobra menos el valor de su usufructo al adquirirlo, con las reglas propias de los derechos de duración limitada | Vivienda habitual de mayores de 65 años |
| Nudo propietario | Ganancia: lo que cobra menos el valor de la nuda propiedad en la herencia, más gastos | Reinversión en vivienda habitual, si lo era |
| Ambos | Plusvalía municipal, cada uno por su derecho | — |
Si el usufructo se extingue antes de vender, por fallecimiento del usufructuario, los nudos propietarios liquidan la consolidación del dominio en el impuesto de sucesiones y venden después como plenos propietarios. Ver vender un piso heredado.
Si no hay acuerdo
- El usufructuario no puede ser obligado a vender ni a dejar la vivienda.
- Los nudos propietarios pueden dividir o vender entre ellos la nuda propiedad, pero el usufructo subsiste.
- Puede negociarse la conmutación del usufructo viudal por un capital, una renta o bienes concretos; los herederos tienen esa facultad respecto del usufructo legal del cónyuge, de mutuo acuerdo o por decisión judicial.
Ver usufructo y nuda propiedad.
Ejemplo completo: viuda con gananciales y dos hijos
El piso era ganancial. La viuda, de 74 años, es dueña de la mitad y, por testamento, tiene el usufructo de la otra mitad; los dos hijos tienen la nuda propiedad de esa mitad. Se vende por 300.000€.
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Mitad ganancial de la viuda | 300.000€ ÷ 2 | 150.000€ |
| Usufructo sobre la otra mitad | 150.000€ × 15% (89 − 74) | 22.500€ |
| Total para la viuda | 172.500€ | |
| Nuda propiedad de los hijos | 150.000€ × 85% | 127.500€ |
| Cada hijo | 127.500€ ÷ 2 | 63.750€ |
La escritura de venta debe recoger este reparto, y cada parte ingresar su importe en su propia cuenta: si los hijos cobran más de lo que les corresponde, el exceso es una donación de la madre; si cobran menos, una donación de ellos a ella.
Renunciar al usufructo para vender: el error que sale caro
A veces la viuda renuncia a su usufructo para que los hijos vendan como plenos propietarios y después se repartan el dinero «en familia». Fiscalmente es la peor opción:
- La renuncia gratuita a un usufructo ya aceptado es una donación de la madre a los hijos, que tributa en el impuesto de donaciones por el valor del usufructo en ese momento.
- Si después los hijos le entregan parte del precio, hay una segunda donación, ahora de hijos a madre.
- Vendiendo todos juntos y repartiendo el precio en la propia escritura, cada uno cobra lo suyo y solo tributa por su ganancia.
Para que el reparto quede acreditado, la escritura debe indicar el porcentaje que corresponde a cada derecho y el comprador debe pagar a cada vendedor por separado, con su propio cheque o transferencia.
El día de la firma
El comprador quiere el pleno dominio, de modo que usufructuario y nudos propietarios firman la misma escritura. El usufructo se extingue en ese acto y así se hace constar en el Registro de la Propiedad. El notario reparte el precio en los cheques o transferencias que se le indiquen, por lo que la proporción debe estar acordada antes.
Guías relacionadas: heredar una vivienda: cuánto cuesta en total y qué pasos hay que dar.
Preguntas frecuentes
¿Se puede vender un piso con usufructo?
Sí, si firman el usufructuario y todos los nudos propietarios.
¿Pueden los hijos obligar a la madre usufructuaria a vender?
No. Sin la firma de la usufructuaria solo pueden vender su nuda propiedad, y el comprador tendría que respetar el usufructo.
¿Cuánto le corresponde al usufructuario del precio?
Salvo pacto, el porcentaje que resulta de restar su edad a 89, entre el 10% y el 70%.
¿Qué edad se toma, la del fallecimiento o la de la venta?
Para repartir el precio, la de la venta.
¿Puede el usufructuario vender solo su derecho?
Sí, pero el comprador lo pierde cuando fallezca el usufructuario original.
Fuentes oficiales
- Código Civil (BOE, texto consolidado)
- Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (BOE)
- Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)
- Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley Reguladora de las Haciendas Locales (BOE)