Calculadora del coste total de heredar una vivienda
Heredar una vivienda tiene tres costes: el impuesto de sucesiones, la plusvalía municipal y los gastos de notaría y registro. Esta calculadora los suma para darte una cifra global y lo que corresponde a cada heredero.
Esta página forma parte de la guía de herramientas y calculadoras de herencias de Heredy.
Coste total estimado
Cálculo orientativo. Supone que la vivienda es el único bien heredado y que cada heredero tiene un patrimonio previo inferior a 400.000€. La plusvalía y los gastos son los que tú introduces. Todo se calcula en tu navegador: no se envía ni se guarda ningún dato.
Qué incluye cada partida
| Partida | Cómo se calcula aquí | Dónde afinarla |
|---|---|---|
| Impuesto de sucesiones | Con la norma de la comunidad del fallecido, sobre la parte de cada heredero | Calculadora del impuesto de sucesiones |
| Reducción por vivienda habitual | La estatal: 95% del valor, con un máximo de 122.606,47€ por heredero, para cónyuge, descendientes y ascendientes | Página de tu comunidad: muchas elevan el porcentaje o el límite |
| Plusvalía municipal | El importe que introduces | Calculadora de plusvalía municipal |
| Notaría, registro y gestoría | El importe que introduces; el valor inicial es una referencia para una herencia sencilla | Simulador de coste de notario y gestoría |
Lo que no incluye
- Los demás bienes de la herencia: si hay dinero u otros inmuebles, el impuesto de sucesiones se calcula sobre el conjunto y puede ser mayor.
- El ajuar doméstico, que la norma estatal presume en un 3% del caudal.
- Las deudas, como una hipoteca pendiente, que reducen la base.
- Los gastos posteriores: IBI, comunidad, seguro, suministros.
- Los impuestos de una venta futura.
La explicación completa de cada coste está en heredar una vivienda: cuánto cuesta en total.
Cómo interpretar el resultado
- Si el impuesto de sucesiones sale a cero o casi, el coste real lo marcan la plusvalía y los gastos de formalización.
- Si los herederos son hermanos o sobrinos, el impuesto es la partida principal: valora el aplazamiento o fraccionamiento.
- El plazo para pagar el impuesto y la plusvalía es de seis meses desde el fallecimiento.
- Si no podéis asumir el coste, hay alternativas: vender, que un heredero compense a los demás o, en último término, renunciar.
Cuatro escenarios calculados
Vivienda de 200.000€, que no era la habitual del fallecido, heredada por dos personas a partes iguales, con una plusvalía municipal de 2.000€ y 1.800€ de notaría, registro y gestoría.
| Herederos y comunidad | Impuesto de sucesiones | Coste total | Por heredero |
|---|---|---|---|
| Dos hijos, Andalucía | 0€ | 3.800€ | 1.900€ |
| Dos hijos, Madrid | 196€ | 3.996€ | 1.998€ |
| Dos sobrinos, Madrid | 17.653€ | 21.453€ | 10.726€ |
| Dos sobrinos, Andalucía | 33.060€ | 36.860€ | 18.430€ |
La misma vivienda cuesta entre un 2% y un 18% de su valor según quién herede y dónde. Para hijos, lo que decide el coste son la plusvalía y la formalización; para sobrinos, el impuesto de sucesiones.
Cuándo se paga cada cosa
| Gasto | Momento | ¿Puede aplazarse? |
|---|---|---|
| Certificados | Primeras semanas | No hace falta: son importes mínimos |
| Notaría | Al firmar la escritura | No |
| Impuesto de sucesiones | Hasta seis meses desde el fallecimiento | Sí: prórroga, aplazamiento o fraccionamiento |
| Plusvalía municipal | Hasta seis meses, prorrogables a un año | Sí, ante el ayuntamiento |
| Registro de la Propiedad | Al retirar la escritura inscrita | No |
| IBI, comunidad y seguro | Desde el primer día | No |
Un caso en el que la vivienda habitual lo cambia todo
Dos hermanos mayores de 65 años heredan la vivienda de 200.000€ de una tercera hermana con la que convivían desde hacía años. Con la norma estatal:
- Sin la reducción por vivienda habitual, cada uno pagaría 17.668€.
- Con ella, la base de cada uno baja de 100.000€ a 5.000€, que la reducción por parentesco absorbe: no pagan nada.
La reducción exige que los hermanos sean mayores de 65 años, que hubieran convivido con la fallecida los dos años anteriores y que conserven la vivienda durante el plazo legal. La calculadora la aplica para cónyuge, hijos y padres; en el caso de colaterales, hay que restarla a mano.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta heredar una vivienda?
Depende sobre todo de la comunidad y del parentesco. Entre padres e hijos, en la mayoría de comunidades el coste se reduce a la plusvalía municipal y a unos gastos de notaría y registro de entre 1.000€ y 2.500€.
¿Qué impuestos se pagan al heredar un piso?
El impuesto de sucesiones, a la comunidad autónoma, y la plusvalía municipal, al ayuntamiento.
¿Se paga menos si era la vivienda habitual del fallecido?
Sí. Cónyuge, hijos y padres pueden reducir el 95% de su valor, con un límite por heredero, si la conservan durante el plazo legal.
¿El coste se reparte entre los herederos?
El impuesto de sucesiones y la plusvalía los paga cada heredero por su parte. Notaría y registro se reparten según acuerden.
¿Guarda la calculadora mis datos?
No. Todo se calcula en tu navegador.
Fuentes oficiales
- Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)
- Real Decreto 1629/1991, Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)
- Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley Reguladora de las Haciendas Locales (BOE)
- Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios (BOE)