Heredar una vivienda: cuánto cuesta en total y qué pasos hay que dar
En resumen
Heredar una vivienda tiene cinco costes: el impuesto de sucesiones, la plusvalía municipal, la notaría, el Registro de la Propiedad y, si se contrata, la gestoría. Para un hijo o un cónyuge, en la mayoría de comunidades el impuesto de sucesiones es bajo o nulo y el coste total suele quedar entre 1.500€ y 4.000€, sobre todo por la plusvalía y la escritura. Para un hermano o un sobrino, el impuesto de sucesiones puede superar los 40.000€ por una vivienda de 200.000€.
Esta página forma parte de la guía de vivienda y bienes heredados de Heredy.
Los cinco costes, de un vistazo
| Concepto | A quién se paga | De qué depende | Orden de magnitud |
|---|---|---|---|
| Impuesto de sucesiones | Comunidad autónoma del fallecido | Comunidad, parentesco y valor heredado | De 0€ a decenas de miles de euros |
| Plusvalía municipal | Ayuntamiento donde está la vivienda | Valor catastral del suelo, años de propiedad y bonificaciones municipales | De 0€ a varios miles de euros |
| Notaría (escritura de herencia) | Notario | Valor de los bienes, número de herederos y extensión | 600€ – 1.200€ |
| Registro de la Propiedad | Registrador | Valor de la vivienda | 300€ – 500€ |
| Gestoría o abogado (opcional) | Profesional | Honorarios libres | 300€ – 800€ una gestoría; más si hay conflicto |
A esto pueden añadirse los certificados (defunción, gratuito; últimas voluntades y seguros, 3,86€ cada uno), la declaración de herederos si no hay testamento y la tasación, si se encarga. El desglose general de costes está en coste de aceptar una herencia.
1. Impuesto de sucesiones: el que más varía
Se calcula sobre el valor de lo que recibe cada heredero. La vivienda se declara, como mínimo, por su valor de referencia de Catastro en la fecha del fallecimiento, no por el valor catastral del recibo del IBI.
| Quién hereda una vivienda de 200.000€ | Cuota orientativa del impuesto de sucesiones |
|---|---|
| Un hijo, en la mayoría de comunidades | Entre 0€ y unos 300€ |
| Un hijo, en Castilla-La Mancha o Cataluña | Entre 1.400€ y 3.900€, antes de la reducción por vivienda habitual |
| Un hermano, en la mayoría de comunidades | Entre 41.000€ y 47.600€ |
| Un hermano, en Canarias, Baleares, Cantabria o Madrid | Entre 47€ y 23.800€ |
Las cifras exactas por comunidad están en cuánto se paga por heredar según el importe y en la comparativa completa.
La reducción por vivienda habitual
Si la vivienda era la residencia habitual del fallecido, el cónyuge, los ascendientes y los descendientes pueden reducir el 95% de su valor, con un límite estatal de 122.606,47€ por heredero, a condición de mantenerla diez años. También pueden aplicarla los colaterales mayores de 65 años que hubieran convivido con el fallecido los dos años anteriores. Varias comunidades mejoran el porcentaje, el límite o el plazo. Con esta reducción, en las comunidades donde los hijos pagan algo, la cuota baja de forma notable. Requisitos y riesgos, en herencia de la vivienda habitual.
2. Plusvalía municipal
Se paga al ayuntamiento por el aumento de valor del suelo mientras el fallecido fue propietario, en un plazo de seis meses. No depende del parentesco, aunque muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95% cuando heredan hijos, padres o cónyuge. Si el suelo no ha ganado valor, no se paga. Cálculo y plazos, en plusvalía municipal en las herencias.
3 y 4. Notaría y registro
La vivienda pasa a nombre de los herederos con la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, que después se inscribe en el Registro de la Propiedad. Los honorarios de notarios y registradores están fijados por arancel y dependen del valor de los bienes. La inscripción no es obligatoria, pero sin ella no se puede vender ni hipotecar con normalidad. Ver escritura de herencia, cuánto cobra un notario y Registro de la Propiedad tras una herencia.
Ejemplo completo: dos hijos heredan la vivienda de su madre
Vivienda habitual de la madre, valor de referencia de 240.000€, sin hipoteca, heredada a partes iguales por dos hijos en una comunidad con bonificación del 99%. Ayuntamiento con bonificación del 95% en la plusvalía.
| Concepto | Total para los dos |
|---|---|
| Impuesto de sucesiones (120.000€ por hijo, antes incluso de la reducción por vivienda) | Unos 250€ |
| Plusvalía municipal, con bonificación | Unos 400€ |
| Escritura de herencia | Unos 900€ |
| Registro de la Propiedad | Unos 400€ |
| Certificados y copias | Unos 50€ |
| Total orientativo | Unos 2.000€ |
Son importes orientativos para ilustrar la proporción entre conceptos. La misma vivienda heredada por un sobrino en una comunidad sin bonificación para el Grupo III supondría un impuesto de sucesiones de decenas de miles de euros, y todo lo demás sería igual.
Si la vivienda tiene hipoteca
La deuda pendiente se hereda con la vivienda y reduce la base del impuesto de sucesiones. Antes de asumirla, comprueba si había un seguro de vida vinculado al préstamo que la cancele. Ver herencia con hipoteca pendiente y seguro de vida en la herencia.
Si heredáis varios
Cada heredero paga el impuesto de sucesiones por su parte, y la vivienda queda en copropiedad. A partir de ahí hay tres caminos: que uno se la quede y compense a los demás, venderla y repartir el precio, o mantenerla en común. Mientras esté en común, los gastos se reparten según las cuotas. Si no hay acuerdo, cualquiera puede pedir la división. Ver partición de herencia entre varios herederos y qué hacer si un heredero no quiere firmar.
Después de heredar: gastos y decisiones
- Gastos anuales: IBI, comunidad de propietarios, seguro y suministros, desde el fallecimiento.
- Si no vives en ella ni la alquilas: en tu declaración de la renta tendrás que imputar una renta inmobiliaria por la vivienda vacía.
- Si la vendes: tributarás en el IRPF por la diferencia entre el precio y el valor declarado en la herencia. Ver vender un piso heredado: impuestos.
- Si aplicaste la reducción por vivienda habitual: venderla antes del plazo de mantenimiento obliga a devolver el impuesto ahorrado, con intereses.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta heredar una casa de los padres?
En la mayoría de comunidades, entre 1.500€ y 4.000€ sumando plusvalía municipal, notaría, registro y un impuesto de sucesiones bajo o nulo. La cifra sube si la comunidad no bonifica o si la vivienda vale mucho.
¿Qué impuestos se pagan al heredar una vivienda?
El impuesto de sucesiones, a la comunidad autónoma, y la plusvalía municipal, al ayuntamiento. No se paga IRPF por heredar; sí, más adelante, si se vende con ganancia.
¿Por qué valor se declara la vivienda heredada?
Como mínimo, por su valor de referencia de Catastro en la fecha del fallecimiento. Si no tiene valor de referencia, por su valor de mercado.
¿Es obligatorio inscribir la vivienda heredada en el Registro de la Propiedad?
No, pero es muy recomendable: sin inscripción no se puede vender ni hipotecar con normalidad y no se está protegido frente a terceros.
¿Tengo que pagar el IBI de la casa heredada antes de aceptar la herencia?
El IBI se sigue devengando y lo debe la herencia. Quien acepta responde de él desde el fallecimiento, junto con el resto de gastos de la vivienda.
Fuentes oficiales
- Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)
- Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley Reguladora de las Haciendas Locales (BOE)
- Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios (BOE)
- Ley Hipotecaria (BOE, texto consolidado)
- Real Decreto Legislativo 1/2004, Ley del Catastro Inmobiliario (BOE)