Alquilar un piso heredado: requisitos e impuestos
En resumen
Un piso heredado puede alquilarse desde que se acepta la herencia. Si hay varios herederos, el alquiler ordinario es un acto de administración que puede decidir la mayoría de cuotas; los de larga duración exigen unanimidad. Las rentas tributan en el IRPF de cada copropietario según su parte, con gastos deducibles y, si es vivienda habitual del inquilino, una reducción importante. Si el piso ya estaba alquilado, el contrato continúa.
Esta página forma parte de la guía de vivienda y bienes heredados de Heredy.
Quién decide
| Situación | Qué se necesita |
|---|---|
| Heredero único | Su sola decisión, una vez aceptada la herencia |
| Varios herederos, alquiler de duración ordinaria | Acuerdo de quienes representen la mayoría de cuotas |
| Alquiler por más de seis años o con opción de compra | Unanimidad, por considerarse acto de disposición |
| Con usufructo | Decide y cobra el usufructuario; el contrato termina al extinguirse el usufructo |
| Herencia sin aceptar | Alquilar como dueño puede suponer aceptación tácita |
No es imprescindible haber inscrito la vivienda a nombre de los herederos para alquilarla, pero sí conviene: facilita el depósito de la fianza, los suministros y cualquier reclamación.
Si el piso ya estaba alquilado
La muerte del arrendador no extingue el contrato. Los herederos ocupan su lugar con las mismas condiciones y deben comunicar al inquilino a quién y dónde pagar. Excepción: si el arrendador era solo usufructuario, el contrato se extingue con el usufructo. Ver fallecimiento del inquilino o del casero.
Cómo tributan las rentas
- Ingresos: la renta, en proporción a la cuota de cada copropietario, desde la fecha del fallecimiento.
- Gastos deducibles: IBI, comunidad, seguro, intereses de préstamos, reparaciones y conservación, suministros a cargo del propietario, honorarios de agencia y abogado.
- Amortización: el 3% anual del mayor entre el valor catastral y el coste de adquisición, sin incluir el suelo. En inmuebles heredados, el Tribunal Supremo ha admitido tomar como coste el valor declarado en el impuesto de sucesiones.
- Reducción: sobre el rendimiento neto, cuando el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino; el porcentaje depende de la fecha y de las condiciones del contrato.
- Integración: el resultado se suma a la base general del IRPF y tributa al tipo marginal de cada uno.
Ejemplo
Dos hermanos heredan por mitad un piso valorado en la herencia en 200.000€, de los que el 70% corresponde a la construcción. Lo alquilan por 900€ al mes.
| Concepto | Total anual | Cada hermano |
|---|---|---|
| Renta | 10.800€ | 5.400€ |
| IBI, comunidad y seguro | 1.800€ | 900€ |
| Amortización: 3% de 140.000€ | 4.200€ | 2.100€ |
| Rendimiento neto antes de reducción | 4.800€ | 2.400€ |
Sobre esos 2.400€ cada hermano aplica la reducción que corresponda a su contrato y suma el resto a su base general.
Obligaciones del arrendador
- Contrato por escrito y depósito de la fianza en el organismo autonómico.
- Certificado de eficiencia energética.
- En zonas declaradas tensionadas, límites a la renta según la normativa de vivienda.
- Duración mínima para el inquilino: cinco años si el arrendador es persona física.
- Alquiler turístico: licencia o registro autonómico y, en su caso, IVA.
Alquilar o vender
Alquilar conserva el patrimonio y genera renta, pero mantiene la copropiedad y sus gastos. Vender liquida la herencia y tributa por la ganancia. Ver vender un piso heredado y gastos de una vivienda heredada.
Qué reducción se aplica al rendimiento
| Contrato | Reducción sobre el rendimiento neto |
|---|---|
| Firmado antes del 26 de mayo de 2023 | 60% |
| Posterior, con carácter general | 50% |
| Posterior, tras una rehabilitación de la vivienda terminada en los dos años anteriores | 60% |
| Posterior, en zona tensionada, a un inquilino de 18 a 35 años, o a entidades de alquiler social | 70% |
| Posterior, en zona tensionada, con una rebaja de más del 5% sobre la renta del contrato anterior | 90% |
Si los herederos continúan un contrato que firmó el fallecido antes de esa fecha, mantienen el 60%. En el ejemplo anterior, con un contrato nuevo y la reducción general, cada hermano integraría 1.200€ en su base. La reducción solo alcanza a los rendimientos declarados por el contribuyente, no a los que descubra la Administración, y no se aplica al alquiler turístico ni de temporada.
Qué conviene dejar por escrito entre los copropietarios
Un acuerdo privado firmado por todos evita la mayoría de las discusiones posteriores. Debería recoger, como mínimo:
- Quién firma el contrato y trata con el inquilino o con la agencia.
- En qué cuenta se cobra la renta y cada cuánto se reparte.
- Un fondo para gastos: qué parte de la renta se retiene para IBI, comunidad, seguro y reparaciones.
- Hasta qué importe puede decidir una reparación quien gestiona sin consultar a los demás.
- Qué ocurre si uno quiere vender su parte o dejar de alquilar al vencer el contrato.
Aunque la renta se cobre en la cuenta de uno solo, cada copropietario declara en su IRPF la parte que le corresponde según su cuota, con sus gastos y su amortización. Quien gestiona debe facilitar a los demás, cada año, el resumen de ingresos y gastos con los justificantes.
Si uno de los herederos quiere vivir en el piso
Usar en exclusiva un bien común requiere el acuerdo de los demás. Lo habitual es fijar una compensación mensual a favor de los que no lo usan, proporcional a sus cuotas, y dejarla por escrito. Sin acuerdo, los demás copropietarios pueden reclamar una indemnización por el uso.
Guías relacionadas: heredar una vivienda: cuánto cuesta en total y qué pasos hay que dar.
Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar un piso heredado sin el permiso de mis hermanos?
Solo si representas la mayoría de cuotas y el alquiler es de duración ordinaria.
¿Desde cuándo se puede alquilar?
Desde que se acepta la herencia.
¿Cómo se reparten las rentas?
En proporción a la cuota de cada heredero.
¿Qué pasa con el inquilino que ya había?
Su contrato continúa con los herederos como arrendadores.
¿Qué gastos puedo deducir?
IBI, comunidad, seguro, reparaciones, intereses y la amortización del 3%.
Fuentes oficiales
- Código Civil (BOE, texto consolidado)
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE)
- Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (BOE)
- Agencia Tributaria: sede electrónica