Gastos de una vivienda heredada: quién paga qué
En resumen
Una vivienda heredada genera gastos desde el día del fallecimiento, se haya aceptado o no la herencia. Entre varios herederos, los gastos de propiedad —IBI, comunidad, seguro, derramas, hipoteca— se reparten en proporción a la cuota de cada uno. Los de uso —luz, agua, gas, internet— los paga quien vive en ella. Si hay usufructo, el usufructuario asume los gastos ordinarios y el nudo propietario los extraordinarios. Si la casa queda vacía, cada copropietario imputa en su IRPF el 2% del valor catastral, o el 1,1% si se revisó en los últimos diez años.
Esta página forma parte de la guía de vivienda y bienes heredados de Heredy.
Reparto entre coherederos
| Gasto | Quién paga |
|---|---|
| IBI | Todos, en proporción a su cuota |
| Cuotas ordinarias de comunidad | Todos, en proporción; frente a la comunidad responden como propietarios |
| Derramas y obras extraordinarias | Todos, en proporción |
| Seguro de hogar | Todos, en proporción |
| Hipoteca pendiente | Todos los que aceptaron, como deuda de la herencia |
| Reparaciones necesarias | Todos; quien las adelanta puede reclamar al resto |
| Mejoras no necesarias | Solo quien las decide, salvo acuerdo |
| Luz, agua, gas, internet | Quien usa la vivienda |
| Tasa de basuras | Según ordenanza; normalmente quien la ocupa |
Si un heredero vive en la casa en exclusiva, sigue rigiendo el reparto de los gastos de propiedad, pero los demás pueden pedirle una compensación por el uso. Ver un heredero vive en la casa heredada.
Con usufructo
| Gasto | Usufructuario | Nudo propietario |
|---|---|---|
| IBI y cargas anuales | Sí | — |
| Reparaciones ordinarias por el uso | Sí | — |
| Reparaciones extraordinarias | Debe avisar de su necesidad | Sí |
| Cuotas ordinarias de comunidad | Sí, en la relación interna | Responde frente a la comunidad |
| Derramas extraordinarias | — | Sí |
| Suministros y seguro del contenido | Sí | — |
| Capital de la hipoteca | — | Sí |
Ver usufructo y nuda propiedad.
Antes de aceptar y antes de repartir
- Herencia sin aceptar: los gastos son deudas de la herencia. Pagarlos para conservar el bien no supone aceptar.
- Aceptada y sin partir: los pagan todos los coherederos por cuotas.
- Tras la partición: cada uno paga lo del bien que se le adjudica; el IBI lo paga quien era propietario el 1 de enero.
Si un heredero no paga su parte
- Guarda los justificantes de lo que adelantas.
- Reclama por escrito su parte.
- Compénsalo en la partición: lo adelantado es un crédito a tu favor.
- Si no hay acuerdo, reclamación judicial de cantidad, con el plazo general de cinco años.
La comunidad de propietarios y el ayuntamiento pueden reclamar toda la deuda a cualquiera de los propietarios, que luego repetirá contra los demás.
Fiscalidad de una vivienda heredada vacía
Si no es tu vivienda habitual ni está alquilada, cada copropietario debe imputar en su IRPF una renta del 2% del valor catastral, o del 1,1% si fue revisado en los últimos diez años, en proporción a su cuota. Ver ¿hay que declarar la herencia en la renta?
Ejemplo: tres hermanos y un piso vacío durante un año
Tres hermanos heredan por terceras partes un piso que tarda doce meses en venderse. Uno de ellos adelanta todos los gastos.
| Gasto anual | Importe | Parte de cada hermano |
|---|---|---|
| IBI | 540€ | 180€ |
| Comunidad de propietarios | 960€ | 320€ |
| Seguro de hogar | 240€ | 80€ |
| Luz y agua mínimas | 360€ | 120€ |
| Derrama de fachada | 1.500€ | 500€ |
| Total | 3.600€ | 1.200€ |
El que pagó puede reclamar 1.200€ a cada uno de los otros dos, o descontarlos de su parte del precio al vender. Como el piso está vacío, los suministros mínimos se consideran gasto de conservación y se reparten entre todos.
Qué gastos se recuperan al vender
- En el IRPF de la venta suman al valor de adquisición los gastos e impuestos de la herencia y las mejoras, no los gastos corrientes de mantenimiento como IBI o comunidad.
- Las derramas por obras de mejora sí pueden computar como mayor valor de adquisición; las de mera conservación, no.
- Si el piso se alquila, IBI, comunidad, seguro y reparaciones son gastos deducibles del rendimiento.
Primer mes: cinco gestiones para que los gastos no se descontrolen
- Cambiar la domiciliación de IBI, comunidad y suministros a una cuenta operativa: la del fallecido se bloquea y los recibos se devuelven.
- Avisar a la aseguradora del hogar. La póliza no se extingue con el fallecimiento: pasa a los herederos, y la ley da un plazo breve para que cualquiera de las partes decida si continúa.
- Revisar la cláusula de vivienda deshabitada. Muchas pólizas reducen la cobertura de robo o daños por agua si la casa lleva semanas vacía.
- Pedir a la comunidad de propietarios un certificado de deudas y avisar del fallecimiento, para que las convocatorias y derramas lleguen a los herederos.
- Abrir una cuenta común o designar a un pagador y anotar cada gasto con su justificante desde el primer día.
Si el fallecido tenía bonificación en el IBI por familia numerosa, o una tarifa social de luz o agua, esos beneficios eran personales y hay que comunicar el cambio: mantenerlos sin derecho puede dar lugar a una regularización.
Recibos que dejan de pagarse sin que nadie lo note
Cuando el banco bloquea la cuenta del fallecido, los recibos municipales domiciliados en ella se devuelven. La deuda entra entonces en periodo ejecutivo, con un recargo del 5% si se paga antes de recibir la providencia de apremio, y del 10% o el 20% después. Conviene cambiar la domiciliación en el ayuntamiento cuanto antes.
Guías relacionadas: heredar una vivienda: cuánto cuesta en total y qué pasos hay que dar, dar de baja suministros, teléfono y suscripciones de un fallecido y alquilar un piso heredado: requisitos e impuestos.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el IBI de un piso heredado entre hermanos?
Todos, en proporción a su parte.
¿Paga la comunidad el heredero que no usa el piso?
Sí. Es un gasto de propiedad, no de uso.
¿Quién paga la luz y el agua?
Quien vive en la vivienda. Si está vacía, los consumos mínimos se reparten entre los copropietarios como gasto de conservación.
¿Paga el IBI el usufructuario o el nudo propietario?
El usufructuario, igual que las demás cargas anuales. Las derramas extraordinarias corresponden al nudo propietario.
¿Puedo reclamar lo que he pagado de más?
Sí, a los demás copropietarios, con los justificantes.
Fuentes oficiales
- Código Civil (BOE, texto consolidado)
- Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley Reguladora de las Haciendas Locales (BOE)
- Ley Hipotecaria (BOE, texto consolidado)