Un heredero vive en la casa heredada: derechos y opciones de los demás
En resumen
Mientras la herencia no se reparte, la casa pertenece a todos los herederos y todos tienen derecho a usarla. Que uno viva en ella no es ilegal, pero no puede impedir el uso a los demás ni apropiársela. Si la ocupa en exclusiva contra la voluntad del resto, estos pueden requerirle, pedir una compensación por el uso desde ese requerimiento y, en último término, forzar el reparto o la venta. La vía más rápida casi siempre es un acuerdo por escrito sobre el uso o una oferta de compra.
Esta página forma parte de la guía de conflictos entre herederos de Heredy.
Qué dice la ley sobre el uso de un bien común
Hasta la partición, los herederos forman una comunidad hereditaria: ninguno es dueño de una parte concreta de la casa, sino de una cuota sobre el conjunto de la herencia. El Código Civil permite a cada partícipe servirse de las cosas comunes siempre que lo haga conforme a su destino y no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los demás utilizarlas según su derecho.
| Situación | ¿Es legítima? |
|---|---|
| El hijo que ya vivía con el fallecido sigue en la casa mientras se tramita la herencia, con conocimiento de todos | Sí, mientras los demás no se opongan |
| Los herederos acuerdan que uno viva en la casa, con o sin renta | Sí. Conviene dejarlo por escrito |
| Uno la ocupa en exclusiva, los demás le piden que cese o que pague y se niega | No: es un uso excluyente no consentido |
| Cambia la cerradura o impide la entrada a los demás | No |
| La alquila a un tercero y se queda la renta | No: las rentas pertenecen a la herencia |
El caso del cónyuge viudo
La situación es distinta si quien vive en la casa es el viudo o la viuda. Normalmente es dueño de la mitad de la vivienda si era ganancial, tiene el usufructo de una parte de la herencia y, en la liquidación de los gananciales, puede pedir que la vivienda habitual se incluya en su parte o que se le atribuya un derecho de uso. Ver derechos del cónyuge viudo y usufructo y nuda propiedad.
¿Tiene que pagar un alquiler a los demás?
No de forma automática. Los tribunales vienen entendiendo que el coheredero que usa la vivienda no debe nada por el tiempo en que los demás lo consintieron o lo toleraron sin protestar. La obligación de compensar nace cuando el resto se opone de forma clara y le requiere para que cese en el uso exclusivo o pague por él. Por eso el momento del requerimiento es decisivo: lo anterior, por lo general, no se puede reclamar.
La compensación se calcula tomando como referencia la renta de mercado de la vivienda, en la proporción que corresponde a las cuotas de los demás. Si la casa se alquilaría por 900€ al mes y hay tres hermanos a partes iguales, quien la ocupa debería 600€ mensuales al conjunto de los otros dos.
Quién paga los gastos de la casa
| Gasto | A cargo de |
|---|---|
| IBI, comunidad de propietarios, seguro de la vivienda, derramas | Todos los herederos, en proporción a sus cuotas |
| Luz, agua, gas, internet | Quien vive en la casa |
| Reparaciones necesarias para conservarla | Todos, en proporción |
| Mejoras decididas por quien la ocupa sin acuerdo de los demás | Quien las hace, sin derecho a reembolso salvo que aumenten el valor y se acepte |
| Hipoteca pendiente | La herencia; en la práctica, todos según sus cuotas |
Quien ha adelantado gastos comunes puede reclamar su parte a los demás al hacer la partición.
Qué pueden hacer los demás, por orden
- Hablar y proponer por escrito. Las tres fórmulas que más funcionan: que quien vive en la casa compre las partes de los demás; que pague una renta mientras se decide; o un calendario para vender.
- Requerimiento fehaciente. Un burofax o un acta notarial en el que se le pide que cese en el uso exclusivo o lo compense, y que facilite el acceso. Deja constancia de la oposición y fija la fecha desde la que puede reclamarse la compensación.
- Promover la partición. Si no hay acuerdo sobre el reparto, cabe solicitar un contador-partidor ante notario o la división judicial de la herencia. Ver partición de herencia y heredero que no quiere firmar.
- Acción judicial para recuperar el uso. La comunidad hereditaria puede acudir al juzgado para que cese la posesión exclusiva de un coheredero que no tiene título para excluir a los demás.
- División del bien. Si la casa ya está adjudicada en copropiedad, cualquier copropietario puede pedir su división; como una vivienda no se puede partir, se vende y se reparte el precio. Ver un heredero no quiere vender.
¿Puede adquirir la casa por vivir en ella muchos años?
Muy difícilmente. Para adquirir por el paso del tiempo hay que poseer como dueño único, y quien ocupa un bien heredado lo hace, en principio, como coheredero y en nombre de todos. Solo si deja claro de forma inequívoca que posee en exclusiva y contra los demás, y estos no reaccionan durante el plazo legal —treinta años para inmuebles sin título—, podría plantearse. Un requerimiento o una reclamación de los demás interrumpe ese plazo.
Si el que vive en la casa cuidó al fallecido
Es una situación frecuente y explica muchas resistencias. Haber cuidado a los padres no da por sí mismo más derechos en la herencia ni derecho a quedarse la casa, salvo que el testamento lo previera con una mejora, un legado o un derecho de uso. Sí puede tenerse en cuenta en un acuerdo, y reconocerlo expresamente suele facilitar que lo haya.
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Preguntas frecuentes
¿Puede un hermano vivir en la casa heredada sin pagar nada?
Mientras los demás lo consientan o lo toleren, sí. Si se oponen y le requieren, debe cesar en el uso exclusivo o compensarles desde ese momento.
¿Se le puede echar de la casa?
Los demás no pueden hacerlo por su cuenta. Pueden requerirle, reclamar una compensación y pedir al juzgado que ponga fin al uso exclusivo, o promover la partición y la venta.
¿Desde cuándo puede reclamarse una compensación por el uso?
Por lo general, desde que los demás coherederos se oponen de forma fehaciente al uso exclusivo, no desde el fallecimiento.
¿Quién paga el IBI y la comunidad mientras uno vive en la casa?
Todos los herederos, en proporción a sus cuotas. Los suministros corresponden a quien la ocupa.
¿Puede quedarse la casa por haber vivido siempre en ella?
No por ese solo hecho. Puede quedársela si los demás aceptan que se le adjudique compensándoles en dinero, o si el testamento se la atribuye respetando las legítimas.