Un heredero no quiere vender el piso heredado: opciones
En resumen
Para vender el piso entero hace falta la firma de todos los propietarios, pero nadie está obligado a seguir en copropiedad. Si uno se niega a vender, los demás tienen cuatro salidas:
- Que alguno compre las partes de los otros.
- Vender la cuota propia a un tercero.
- Llegar a un acuerdo de uso o de alquiler.
- Pedir al juzgado la división, que en una vivienda termina en venta, normalmente en subasta.
La vía judicial funciona, pero es lenta y suele dar un precio inferior al de mercado. Sirve sobre todo como presión para negociar.
Esta página forma parte de la guía de conflictos entre herederos de Heredy.
Primero: ¿está ya repartida la herencia?
La respuesta cambia según el momento en que se encuentre la herencia:
| Antes de la partición | Después de la partición | |
|---|---|---|
| Qué tiene cada heredero | Una cuota sobre toda la herencia, no sobre el piso | Un porcentaje concreto del piso, inscrito a su nombre |
| Qué puede vender por sí solo | Su derecho hereditario | Su cuota del piso |
| Derecho de los demás a quedarse con lo vendido | Retracto de coherederos: un mes | Retracto de comuneros: nueve días |
| Acción para salir del bloqueo | División de la herencia | División de la cosa común |
Si la herencia aún no está aceptada ni adjudicada, el primer bloqueo que hay que resolver es ese: ver qué hacer si un heredero no quiere firmar la partición.
Opción 1: que uno compre la parte de los demás
Es la salida más limpia cuando quien no quiere vender es precisamente quien quiere quedarse el piso. Se hace mediante una extinción de condominio: un copropietario se adjudica el piso entero y compensa en dinero a los demás.
- Precio: conviene fijarlo con una o dos tasaciones independientes.
- Fiscalidad: cuando el bien es indivisible y la compensación se paga en dinero, la operación tributa por actos jurídicos documentados sobre el valor de la parte adquirida, un tipo mucho más bajo que el de una compraventa. Quien recibe el dinero puede tener una ganancia o pérdida en su IRPF.
- Financiación: quien compra puede necesitar una hipoteca; hay que contar con ese plazo.
Si se hace en la propia escritura de herencia, adjudicando el piso a uno y compensando a los demás con otros bienes o con dinero, se ahorra un paso.
Opción 2: vender tu parte a un tercero
Cada copropietario puede vender su cuota sin permiso de los demás. En la práctica tiene dos inconvenientes: pocos compradores quieren una parte indivisa de un piso, y los que la compran —a menudo empresas especializadas— pagan bastante menos que su valor proporcional. Además, los demás copropietarios tienen derecho de retracto: pueden quedarse con la cuota por el mismo precio en los nueve días siguientes a conocer la venta.
Opción 3: acuerdo de uso o alquiler
Si el desacuerdo es sobre el momento de vender, no sobre vender, cabe pactar por escrito un plazo, alquilar el piso y repartir la renta, o que uno lo use pagando a los demás. Para alquilar se necesita el acuerdo de la mayoría de las cuotas; para alquileres de larga duración, es prudente que firmen todos.
Opción 4: división judicial
El Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cualquiera puede pedir en cualquier tiempo la división. Si el bien es indivisible y no hay acuerdo para que uno se lo quede indemnizando a los demás, se vende y se reparte el precio.
- Demanda de división de la cosa común, con abogado y procurador.
- Sentencia que declara la extinción de la copropiedad y ordena la venta.
- Venta, normalmente en subasta pública, a la que pueden concurrir los propios copropietarios y terceros.
- Reparto del precio según las cuotas, descontados los gastos.
| Aspecto | Qué esperar |
|---|---|
| Duración | De uno a tres años, según el juzgado y los recursos |
| Coste | Abogado, procurador, tasación pericial y gastos de la subasta |
| Precio | En subasta suele ser inferior al de una venta ordinaria |
| Resultado | Seguro: el copropietario que se opone no puede impedir la división, salvo pacto de indivisión vigente |
La única excepción es que exista un pacto de indivisión, que no puede superar los diez años, o que el testador hubiera prohibido la división durante un tiempo.
Cómo negociar antes de demandar
- Pon una cifra sobre la mesa. Una tasación independiente convierte una discusión de principios en una discusión de números.
- Ofrece las dos direcciones: «te compro tu parte por X o me compras la mía por X». Es difícil rechazar un precio que uno mismo estaría dispuesto a pagar o a cobrar.
- Deja constancia. Un requerimiento fehaciente con la propuesta y un plazo es el paso previo natural a la demanda y a menudo basta.
- Explica la alternativa. La subasta judicial perjudica a todos, también a quien se niega.
- Considera la mediación, sobre todo si el piso es el único bien y la relación familiar importa.
Si quien se niega vive además en el piso, lee también un heredero vive en la casa heredada. Y antes de vender, repasa los impuestos de vender un piso heredado.
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Preguntas frecuentes
¿Se puede vender un piso heredado si un hermano no quiere?
El piso completo, no: hace falta la firma de todos. Pero cualquier copropietario puede vender su cuota o pedir al juzgado la división, que en una vivienda acaba en venta.
¿Puede un heredero obligar a los demás a vender?
Indirectamente, sí: ejercitando la acción de división. Como una vivienda es indivisible, el juzgado ordena su venta y el reparto del precio si no hay acuerdo para que uno se la quede.
¿Cuánto tarda la división judicial de un piso?
Entre uno y tres años, según el juzgado y si se recurre la sentencia.
¿Puedo vender solo mi parte del piso?
Sí. Los demás copropietarios tienen derecho a adquirirla por el mismo precio en nueve días, y el precio que se obtiene por una parte indivisa suele ser inferior a su valor proporcional.
¿Qué es la extinción de condominio?
El acuerdo por el que un copropietario se queda con el bien entero y compensa a los demás en dinero. Fiscalmente es más barata que una compraventa cuando el bien es indivisible.
Fuentes oficiales
- Código Civil (BOE, texto consolidado)
- Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (BOE)
- Ley Hipotecaria (BOE, texto consolidado)