Extinción de condominio de un bien heredado: cómo se hace y qué se paga
En resumen
La extinción de condominio es la operación por la que un bien que pertenece a varias personas pasa a ser de una sola, que compensa a las demás en dinero. Es la forma habitual de que un hermano se quede el piso heredado. Fiscalmente es más barata que una compraventa: el que se queda el bien paga actos jurídicos documentados, no transmisiones patrimoniales. Los que salen pueden tener que tributar en el IRPF si el bien vale ahora más que cuando lo heredaron.
Esta página forma parte de la guía de aceptar o renunciar a una herencia de Heredy.
Cuándo se usa
- Varios hermanos heredaron una vivienda por partes iguales y uno quiere quedársela.
- El viudo y los hijos comparten la propiedad y quieren concentrarla en uno de ellos.
- Los copropietarios no se ponen de acuerdo en vender a un tercero, pero uno está dispuesto a comprar a los demás.
Si la herencia aún no se ha repartido, el mismo resultado puede lograrse en la propia partición: el Código Civil permite adjudicar a un solo heredero un bien indivisible, o que desmerece mucho con la división, abonando a los otros el exceso en dinero. Ver partición de herencia.
Extinción de condominio o compraventa de cuotas
| Extinción de condominio | Compraventa de la cuota | |
|---|---|---|
| Resultado | La copropiedad desaparece: un único dueño | La copropiedad puede seguir, con otro reparto de cuotas |
| Impuesto del que adquiere | Actos jurídicos documentados, entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad | Transmisiones patrimoniales, por lo general entre el 6% y el 11% |
| Base del impuesto | El valor de la parte que se adquiere | El valor de la cuota comprada |
| Requisito | Bien indivisible y compensación en dinero que deshaga por completo la comunidad | Ninguno especial |
| Plusvalía municipal | No sujeta, con carácter general | Sujeta, a cargo del vendedor |
El tratamiento favorable se apoya en que el condominio se disuelve y el adjudicatario no «compra», sino que concreta su derecho sobre un bien que no puede partirse. Si la operación no extingue la comunidad —por ejemplo, de cuatro copropietarios uno vende su parte a otro y siguen tres—, la Administración puede tratarla como una transmisión ordinaria; hay supuestos intermedios que los tribunales han admitido, así que conviene confirmarlo antes de firmar.
Ejemplo
Tres hermanos heredaron un piso por terceras partes, declarado en la herencia por 180.000€. Hoy vale 210.000€. Una hermana se lo queda y paga 70.000€ a cada uno de los otros dos. Supongamos un tipo de actos jurídicos documentados del 1%.
| Concepto | Quién | Cálculo | Importe |
|---|---|---|---|
| Compensación | La adjudicataria | 2 × 70.000€ | 140.000€ |
| Actos jurídicos documentados | La adjudicataria | 140.000€ × 1% | 1.400€ |
| Notaría y registro | Según pacto | Arancel, orientativo | 800€ – 1.200€ |
| Ganancia en el IRPF | Cada hermano que sale | 70.000€ − 60.000€ | 10.000€ de ganancia |
| IRPF sobre la ganancia | Cada hermano que sale | 6.000€ × 19% + 4.000€ × 21% | 1.980€ |
El IRPF de quienes salen
Hacienda entiende que, si la compensación recibida es superior al valor por el que el copropietario adquirió su cuota —el declarado en el impuesto de sucesiones—, hay una ganancia patrimonial que tributa en la base del ahorro. Si el bien se adjudica por el mismo valor que tenía al heredarlo, no hay ganancia. Por eso tiene poco coste fiscal cuando se hace poco después de la herencia, y más cuando han pasado años y el inmueble se ha revalorizado. Cómo se calcula esa ganancia está en vender un piso heredado.
Si hay hipoteca
La extinción de condominio cambia la propiedad, no el préstamo. Si los copropietarios eran también deudores, el banco tiene que aceptar que salgan de la hipoteca mediante una novación; no está obligado a hacerlo y estudiará la solvencia del que se queda. Mientras no lo acepte, todos siguen respondiendo del préstamo aunque ya no sean dueños. Ver herencia con hipoteca.
Pasos
- Acordar el valor del bien, con una tasación si hace falta.
- Comprobar que la herencia está aceptada e inscrita a nombre de los copropietarios.
- Negociar la financiación y, si la hay, la novación de la hipoteca.
- Firmar la escritura de extinción de condominio ante notario, con el pago de la compensación.
- Liquidar actos jurídicos documentados en el plazo que fije la comunidad, por lo general un mes.
- Inscribir en el Registro de la Propiedad.
- Declarar la ganancia, si la hay, en la renta del año siguiente.
Si no hay acuerdo
Nadie está obligado a seguir en la copropiedad. Cualquier copropietario puede pedir judicialmente la división; si el bien es indivisible y no se acuerda adjudicarlo a uno, se vende en subasta y se reparte el precio, casi siempre con peor resultado para todos. Ver un heredero no quiere vender.
Si tras la operación siguen siendo dos
La ventaja fiscal de la extinción de condominio está pensada para el caso en que el bien acaba en manos de uno solo. Cuando tres hermanos son dueños y uno vende su parte a los otros dos, la comunidad no se extingue: continúa entre los que quedan. La Administración suele tratar esa operación como una compra de cuota, sujeta a Transmisiones Patrimoniales, y no como una extinción. Si la intención final es que el piso sea de uno, sale más barato hacerlo en una sola escritura que por etapas.
Guías relacionadas: heredar una vivienda: cuánto cuesta en total y qué pasos hay que dar.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una extinción de condominio?
Es el acuerdo por el que un bien que pertenece a varias personas se adjudica a una sola, que compensa económicamente a las demás, de modo que la copropiedad desaparece.
¿Qué impuesto paga el heredero que se queda el piso?
Actos jurídicos documentados sobre el valor de la parte que adquiere, a un tipo de entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma.
¿Pagan impuestos los herederos que reciben el dinero?
Solo si la compensación supera el valor por el que heredaron su parte. En ese caso tributan en el IRPF por la ganancia.
¿Se paga plusvalía municipal en una extinción de condominio?
Con carácter general no, porque no se considera una transmisión cuando se adjudica un bien indivisible a uno de los copropietarios.
¿Es mejor hacerlo en la partición o después?
Si ya se sabe quién va a quedarse el bien, hacerlo en la propia partición evita una segunda escritura y un segundo impuesto.
Fuentes oficiales
- Código Civil (BOE, texto consolidado)
- Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (BOE)
- Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley Reguladora de las Haciendas Locales (BOE)
- Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios (BOE)
- Ley Hipotecaria (BOE, texto consolidado)