Comunidad hereditaria y proindiviso: cómo funciona y cómo se sale
En resumen
Cuando varios herederos aceptan, todos pasan a ser cotitulares del conjunto de la herencia hasta que se reparte: eso es la comunidad hereditaria. Nadie es dueño de un bien concreto, sino de una cuota sobre el todo. Para administrar basta la mayoría de cuotas; para vender hace falta unanimidad. Cualquier coheredero puede pedir la partición en cualquier momento.
Esta página forma parte de la guía de aceptar o renunciar a una herencia de Heredy.
Comunidad hereditaria y proindiviso no son lo mismo
| Comunidad hereditaria | Proindiviso (copropiedad ordinaria) | |
|---|---|---|
| Cuándo existe | Desde la aceptación hasta la partición | Tras la partición, si un bien se adjudica a varios por cuotas |
| Sobre qué recae la cuota | Sobre toda la herencia, sin concretar bienes | Sobre un bien determinado |
| ¿Puedo vender mi parte? | Sí, mi derecho hereditario en conjunto; no un bien concreto ni una parte de él | Sí, mi cuota sobre ese bien |
| Derecho preferente de los demás | Retracto de coherederos: un mes | Retracto de comuneros: nueve días |
| Cómo se sale | Partición de la herencia | División de la cosa común o extinción del condominio |
| Registro de la Propiedad | Puede anotarse el derecho hereditario | Cada cuota se inscribe a nombre de su titular |
Es frecuente que la partición no termine con la indivisión: si la vivienda se adjudica a tres hermanos por terceras partes, se pasa de la comunidad hereditaria a un proindiviso. Para salir de él, ver extinción de condominio.
Cómo se toman las decisiones
| Tipo de acto | Ejemplos | Qué se necesita |
|---|---|---|
| Conservación | Reparaciones urgentes, pagar el seguro, defender el bien en juicio | Puede hacerlo cualquier coheredero y reclamar el gasto a los demás |
| Administración | Alquilar por un plazo ordinario, contratar suministros, decidir quién usa un bien | Mayoría de cuotas, no de personas |
| Disposición | Vender, hipotecar, donar, alquileres de muy larga duración | Unanimidad |
| Alteración del bien | Obras que cambian su destino o sustancia | Unanimidad |
Si no se alcanza mayoría, o el acuerdo perjudica gravemente a alguno, cualquier coheredero puede acudir al juez, que decide lo que proceda e incluso puede nombrar un administrador.
Uso de los bienes, frutos y gastos
- Uso: cada coheredero puede usar los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar a la comunidad ni impedir el uso a los demás. El uso exclusivo por uno solo, contra la voluntad del resto, puede dar lugar a una compensación: ver un heredero vive en la casa heredada.
- Frutos y rentas: los alquileres, intereses y dividendos pertenecen a todos en proporción a sus cuotas.
- Gastos: IBI, comunidad, seguro y reparaciones necesarias se reparten en la misma proporción. Quien paga de más puede reclamar al resto.
- Deudas de la herencia: hasta la partición, los acreedores cobran de los bienes hereditarios; después, pueden exigir el pago a cualquiera de los herederos que no aceptó a beneficio de inventario.
- Renta: cada coheredero declara en su IRPF la parte que le corresponde de las rentas y, en su caso, la imputación de los inmuebles vacíos.
Qué puede hacer cada coheredero por su cuenta
- Pedir la partición en cualquier momento.
- Vender o ceder su derecho hereditario, con derecho preferente de los demás: ver vender tu parte de la herencia.
- Ejercitar acciones en beneficio de la comunidad, como reclamar una deuda o desahuciar a un ocupante.
- Pedir rendición de cuentas a quien administre.
- Solicitar la anotación preventiva de su derecho en el Registro de la Propiedad.
Lo que no puede hacer es vender por sí solo un bien concreto, ni «su tercio del piso», porque antes de la partición no le pertenece ninguna parte determinada.
Cuánto puede durar
La comunidad hereditaria no tiene plazo máximo. Dura hasta que se hace la partición, y la acción para pedirla no prescribe entre coherederos. Las únicas limitaciones son que el testador la haya prohibido —con límites— o que los herederos hayan pactado mantener la indivisión, pacto que en la copropiedad ordinaria no puede superar los diez años, prorrogables.
Cómo se sale
- Partición de mutuo acuerdo, en escritura ante notario. Exige que firmen todos. Ver partición de herencia.
- Partición por el contador-partidor nombrado en el testamento, o por un contador-partidor dativo designado por notario o letrado de la Administración de Justicia a petición de herederos que representen al menos la mitad del haber hereditario.
- Partición judicial, mediante el procedimiento de división de la herencia: ver partición judicial de la herencia.
- Venta de todos los bienes y reparto del dinero, si hay acuerdo.
- Compra por un coheredero de las partes de los demás.
Quién puede decidir qué: casos concretos
| Decisión sobre un piso heredado por tres hermanos | Qué hace falta |
|---|---|
| Reparar una fuga o un tejado que amenaza daños | Puede hacerlo cualquiera y reclamar a los demás su parte del gasto |
| Contratar el seguro o pagar el IBI | Mayoría de cuotas; en la práctica, cualquiera puede pagarlo y repercutirlo |
| Alquilarlo por un plazo corto | Mayoría de cuotas |
| Alquilarlo por más de seis años | Unanimidad: se considera un acto de disposición |
| Venderlo o hipotecarlo | Unanimidad |
| Demandar a quien lo ocupa sin título | Puede hacerlo cualquiera, en beneficio de todos |
| Cambiar la cerradura y quedarse las llaves | Nadie puede excluir a los demás del uso |
La comunidad ante Hacienda
Si los bienes producen rentas, por ejemplo un alquiler, la comunidad hereditaria necesita su propio NIF y funciona como una entidad en régimen de atribución de rentas: no paga impuesto sobre la renta, sino que atribuye a cada coheredero su parte, y cada uno la declara en su IRPF. Quien cobra el alquiler en su cuenta por comodidad no por ello debe declarar toda la renta, pero conviene que el contrato y los recibos reflejen a todos los titulares.
Guías relacionadas: heredar una vivienda: cuánto cuesta en total y qué pasos hay que dar, alquilar un piso heredado: requisitos e impuestos y rendición de cuentas de quien administra la herencia.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la comunidad hereditaria?
Es la situación de cotitularidad que existe entre los herederos que han aceptado la herencia mientras no se reparte. Cada uno tiene una cuota sobre el conjunto, no sobre bienes concretos.
¿Puede la mayoría de los herederos vender la casa?
No. Vender un bien de la herencia exige el consentimiento de todos. La mayoría solo basta para los actos de administración.
¿Puedo obligar a los demás a repartir la herencia?
Sí. Ningún coheredero está obligado a permanecer en la indivisión y puede pedir la partición, incluso judicialmente.
¿Quién paga el IBI y la comunidad mientras no se reparte?
Todos los coherederos, en proporción a sus cuotas. Quien adelanta el pago puede reclamar a los demás su parte.
¿Qué diferencia hay entre comunidad hereditaria y proindiviso?
En la comunidad hereditaria la cuota recae sobre toda la herencia; en el proindiviso, sobre un bien concreto ya adjudicado a varias personas.
Fuentes oficiales
- Código Civil (BOE, texto consolidado)
- Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (BOE)
- Ley Hipotecaria (BOE, texto consolidado)