Fallecimiento del inquilino o del casero: qué pasa con el alquiler
En resumen
Si muere el propietario, el alquiler continúa: los herederos pasan a ser los arrendadores con las mismas condiciones. Si muere el inquilino, el contrato se extingue salvo que se subrogue alguno de los familiares que convivían con él, y hay que comunicarlo por escrito al arrendador en tres meses. En los dos casos, las rentas y deudas anteriores al fallecimiento forman parte de la herencia.
Esta página forma parte de la guía de vivienda y bienes heredados de Heredy.
Si fallece el propietario
- El contrato sigue en vigor hasta su vencimiento, con sus prórrogas legales.
- Los herederos se subrogan como arrendadores y deben comunicar al inquilino a quién pagar.
- La fianza depositada sigue respondiendo; la obligación de devolverla pasa a los herederos.
- Las rentas desde el fallecimiento pertenecen a los herederos en proporción a su cuota.
- Excepción: si el arrendador era solo usufructuario, el contrato se extingue al extinguirse el usufructo.
- Los herederos no pueden resolver el contrato por necesitar la vivienda salvo que esa posibilidad constara en el contrato y hayan pasado los plazos legales.
Ver alquilar un piso heredado.
Si fallece el inquilino: quién puede subrogarse
| Orden | Persona | Requisito |
|---|---|---|
| 1.º | Cónyuge | Que conviviera con él al fallecer |
| 2.º | Pareja | Convivencia de al menos dos años, o descendencia común |
| 3.º | Descendientes | Sujetos a su patria potestad o tutela, o convivencia de dos años |
| 4.º | Ascendientes | Convivencia de dos años |
| 5.º | Hermanos | Convivencia de dos años |
| 6.º | Otros parientes hasta el tercer grado con discapacidad del 65% | Convivencia de dos años |
Si no existe ninguna de estas personas, el arrendamiento queda extinguido. Los herederos que no convivían no tienen derecho a continuar en la vivienda por el mero hecho de heredar.
El plazo de tres meses
El arrendamiento se extingue si, en el plazo de tres meses desde la muerte del inquilino, el arrendador no recibe notificación por escrito del fallecimiento, con el certificado de defunción, la identidad del subrogado, su parentesco y un principio de prueba de que cumple los requisitos. Si el contrato se extingue por esta causa, quienes podían subrogarse responden solidariamente del pago de esos tres meses de renta, salvo que renuncien a la subrogación comunicándolo en el mes siguiente al fallecimiento.
Contratos largos y renta antigua
- En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, o a siete si el arrendador es persona jurídica, puede haberse pactado que no haya subrogación pasado ese plazo.
- Los contratos anteriores a 1985, de renta antigua, tienen un régimen transitorio propio: admiten un número limitado de subrogaciones y con duración acotada según quién se subrogue.
Si nadie se subroga
- Los herederos del inquilino deben entregar las llaves y vaciar la vivienda.
- La renta hasta la entrega y los suministros pendientes son deudas de la herencia.
- La fianza se devuelve a los herederos, descontando daños o impagos.
- Los muebles y enseres del fallecido forman parte de su herencia.
Retirar los enseres y devolver las llaves no supone aceptar la herencia. Ver baja de suministros y contratos.
Locales de negocio
En el arrendamiento de un local donde el fallecido ejercía una actividad, el heredero o legatario que continúe el negocio puede subrogarse hasta el fin del contrato, notificándolo por escrito al arrendador en dos meses.
Ejemplo con fechas: fallece la inquilina
Una mujer que vivía de alquiler con su hijo adulto fallece el 10 de enero. Tiene además una hija que no vivía con ella.
| Fecha | Qué debe ocurrir |
|---|---|
| Hasta el 10 de febrero | Si el hijo no quiere quedarse, lo comunica por escrito al casero: así no responde de los tres meses de renta |
| Hasta el 10 de abril | Si quiere quedarse, notifica por escrito la subrogación con el certificado de defunción y la prueba de que convivía con ella desde hace al menos dos años |
| Desde la subrogación | El contrato sigue con la misma renta y la misma fecha de vencimiento; no se firma uno nuevo |
| Si no notifica nada | El contrato se extingue el 10 de abril y el hijo debe la renta de esos tres meses |
La hija que no convivía no puede subrogarse, aunque herede. Sí le corresponde, como heredera, su parte de la fianza si el contrato termina, y responde con la herencia de las rentas que su madre dejara sin pagar.
Lo que cambia para los herederos del casero
- Fianza: conviene comunicar el cambio de arrendador al organismo autonómico donde está depositada, para poder recuperarla al acabar el contrato.
- Recuperar la vivienda por necesidad: solo es posible si el contrato lo preveía, pasado el primer año, para vivienda permanente del arrendador o de sus familiares de primer grado, avisando con dos meses de antelación.
- Renta y prórrogas: no pueden subir la renta ni acortar el contrato por haber heredado.
- Venta: pueden vender el piso alquilado; el inquilino tiene derecho de adquisición preferente salvo que renunciara a él en el contrato, y el comprador debe respetar el arrendamiento durante los plazos mínimos legales.
Alquileres de temporada y de habitaciones
La subrogación descrita solo existe en los arrendamientos de vivienda habitual. En un alquiler de temporada o de una habitación rige lo pactado y, en su defecto, el Código Civil: el contrato no se extingue por la muerte de ninguna de las partes y los herederos ocupan su lugar hasta que venza el plazo.
Guías relacionadas: heredar una vivienda: cuánto cuesta en total y qué pasos hay que dar.
Preguntas frecuentes
¿Se acaba el alquiler si muere el casero?
No. El contrato continúa con sus herederos, en las mismas condiciones y hasta su vencimiento.
¿Puede un hijo quedarse en el piso alquilado de su padre fallecido?
Sí, si convivió con él los dos años anteriores o estaba bajo su patria potestad, y lo notifica en tres meses.
¿Qué plazo hay para comunicar la subrogación?
Tres meses desde el fallecimiento, por escrito y con el certificado de defunción.
¿Deben los herederos pagar el alquiler si nadie se queda?
Las rentas hasta la entrega de la vivienda son deuda de la herencia.
¿Quién recupera la fianza?
Los herederos del inquilino, una vez entregadas las llaves y descontados los daños o los impagos.
Fuentes oficiales
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE)
- Código Civil (BOE, texto consolidado)