Plusvalía municipal en las herencias: cálculo, plazo y bonificaciones
En resumen
Quien hereda un inmueble urbano debe pagar al ayuntamiento el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos, conocido como plusvalía municipal. Es distinto del impuesto de sucesiones y se paga aunque este salga a cero. El plazo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable hasta un año. Se calcula por dos métodos y se paga el que resulte más bajo; si el suelo no ha ganado valor, no se paga.
Esta página forma parte de la guía de vivienda y bienes heredados de Heredy.
Qué es y por qué se paga al heredar
La plusvalía municipal grava el aumento de valor del suelo urbano durante el tiempo que el fallecido fue propietario, y se devenga cuando el inmueble cambia de manos, también por herencia. La regula la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y la cobra el ayuntamiento donde está el inmueble, con su propia ordenanza.
| Impuesto de sucesiones | Plusvalía municipal | |
|---|---|---|
| Quién lo cobra | La comunidad autónoma del fallecido | El ayuntamiento donde está cada inmueble |
| Qué grava | Todo lo que recibe el heredero | El aumento de valor del suelo de cada inmueble urbano |
| Depende del parentesco | Sí | No, salvo las bonificaciones que apruebe cada ayuntamiento |
| Plazo | 6 meses | 6 meses, prorrogable hasta un año |
Solo afecta a los terrenos urbanos: viviendas, garajes, locales y solares. Las fincas rústicas no la pagan. Si la herencia incluye inmuebles en varios municipios, hay que presentarla en cada uno.
Quién la paga en una herencia
En las transmisiones gratuitas paga quien adquiere: el heredero o legatario, en proporción a lo que recibe. Si hay usufructo, el usufructuario paga por el valor del usufructo y los nudos propietarios, por el de la nuda propiedad. Es una diferencia importante con la compraventa, en la que paga el vendedor.
Cómo se calcula: dos métodos, se paga el menor
Desde noviembre de 2021 el contribuyente puede elegir entre dos formas de calcular la base del impuesto:
| Método objetivo | Método real | |
|---|---|---|
| Base imponible | Valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente que depende de los años transcurridos desde que el fallecido adquirió el inmueble | La ganancia real: diferencia entre el valor del suelo al heredar y el valor del suelo cuando el fallecido lo adquirió |
| De dónde salen los datos | Recibo del IBI y tabla de coeficientes de la ordenanza municipal | Escritura de adquisición del fallecido y valor declarado en el impuesto de sucesiones |
| Cuándo conviene | Cuando el inmueble se ha revalorizado mucho | Cuando se ha revalorizado poco |
Sobre la base se aplica el tipo que haya aprobado el ayuntamiento, que no puede superar el 30%. Los coeficientes máximos del método objetivo los fija cada año una norma estatal y cada ayuntamiento puede aprobar los mismos u otros más bajos, así que hay que consultar la ordenanza vigente en la fecha del fallecimiento.
Ejemplo orientativo
Un piso con un valor catastral del suelo de 60.000€, que el fallecido compró hace 20 años, en un municipio que aplica un coeficiente de 0,40 para ese periodo y un tipo del 30%:
| Paso | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Base por el método objetivo | 60.000€ × 0,40 | 24.000€ |
| Cuota | 24.000€ × 30% | 7.200€ |
| Con una bonificación municipal del 95% | 7.200€ × 5% | 360€ |
El coeficiente, el tipo y la bonificación son supuestos para ilustrar el cálculo: los reales son los de la ordenanza de cada municipio. Si la ganancia real del suelo fuera inferior a 24.000€, podría usarse el método real y pagar menos.
Cuándo no se paga
- Si no hay incremento de valor. Cuando el valor del suelo en la herencia es inferior al de adquisición, la operación no está sujeta. Hay que declararlo igualmente y aportar los títulos de ambas transmisiones. En una herencia, el valor que se compara es el declarado en el impuesto de sucesiones.
- Si el inmueble es rústico.
- Si el ayuntamiento ha aprobado una bonificación. La ley permite bonificar hasta el 95% de la cuota en las transmisiones por causa de muerte a favor de descendientes, ascendientes, cónyuge y adoptados. Cada ayuntamiento decide si la aplica, en qué porcentaje y con qué condiciones; es habitual limitarla a la vivienda habitual del fallecido o a un valor catastral máximo, y exigir que se solicite en plazo.
Plazo y cómo se presenta
- Plazo: seis meses desde el fallecimiento. Puede pedirse una prórroga hasta completar un año; hay que solicitarla antes de que venzan los seis primeros meses.
- Dónde: en el ayuntamiento, o en el organismo de recaudación en que haya delegado, de cada municipio donde haya un inmueble urbano.
- Cómo: según el municipio, mediante autoliquidación, en la que el heredero calcula y paga, o mediante declaración, tras la que el ayuntamiento envía la liquidación.
- Qué aportar: escritura de herencia o, si aún no se ha firmado, certificado de defunción, testamento o declaración de herederos y datos del inmueble; la escritura de adquisición del fallecido si se opta por el método real o se alega que no hay incremento.
El plazo corre desde el fallecimiento aunque la herencia no esté aceptada ni repartida. Si se presenta tarde, se aplican recargos e intereses. Todas las fechas de la herencia están en plazos para tramitar una herencia.
Si después vendes el inmueble
La venta genera una segunda plusvalía municipal, que esta vez paga quien vende, es decir, tú. El periodo de esa segunda plusvalía empieza a contar en la fecha de la herencia, no en la de la compra original, así que si vendes pronto el importe suele ser bajo. Además, lo que pagaste de plusvalía al heredar puede sumarse al valor de adquisición del inmueble para calcular la ganancia en el IRPF. Lo explicamos en vender un piso heredado: impuestos.
Errores frecuentes
- Creer que no hay que presentarla porque el impuesto de sucesiones sale a cero.
- Esperar a firmar la escritura de herencia y dejar pasar los seis meses.
- No pedir la bonificación municipal dentro de plazo cuando la ordenanza lo exige.
- Pagar por el método objetivo sin comprobar si el real resulta más barato.
- Olvidar los inmuebles situados en otros municipios.
El coste conjunto de heredar un inmueble —sucesiones, plusvalía, notaría y registro— está en heredar una vivienda: cuánto cuesta en total.
Guías relacionadas: calculadora de plusvalía municipal y heredar una vivienda: cuánto cuesta en total y qué pasos hay que dar.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal en una herencia?
Los herederos o legatarios que reciben el inmueble, cada uno en proporción a su parte.
¿Cuánto tiempo hay para pagar la plusvalía por herencia?
Seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se solicita antes de que termine ese plazo.
¿Se paga plusvalía si el piso vale menos que cuando se compró?
No. Si el valor del suelo no ha aumentado, la transmisión no está sujeta, pero hay que declararlo y acreditarlo con los títulos de adquisición y de herencia.
¿Hay bonificaciones en la plusvalía por herencia?
Depende del ayuntamiento. La ley permite bonificar hasta el 95% a descendientes, ascendientes y cónyuge, y muchos municipios lo hacen con condiciones, sobre todo para la vivienda habitual.
¿Es lo mismo la plusvalía municipal que el impuesto de sucesiones?
No. Son dos impuestos independientes: el de sucesiones es autonómico y grava todo lo heredado; la plusvalía es municipal y grava solo el aumento de valor del suelo urbano.
Fuentes oficiales
- Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley Reguladora de las Haciendas Locales (BOE)
- Real Decreto Legislativo 1/2004, Ley del Catastro Inmobiliario (BOE)
- Sede Electrónica del Catastro