Registro de la Propiedad tras una Herencia
En resumen
Inscribir un inmueble heredado en el Registro de la Propiedad no es obligatorio ni tiene plazo, pero sin inscripción no puede venderse ni hipotecarse con normalidad. Se presenta la copia autorizada de la escritura con el justificante del impuesto de sucesiones en el registro del lugar donde está el inmueble. Cuesta, como orden de magnitud, entre 100€ y 400€ por finca.
Esta página forma parte de la guía de trámites de una herencia de Heredy.
Por qué conviene inscribir
| Con inscripción registral | Sin inscripción registral |
|---|---|
| Protección plena frente a terceros (fe pública registral) | Titularidad solo acreditada entre las partes |
| Se puede vender o hipotecar con normalidad | Dificultades para vender o hipotecar el inmueble |
| Consta oficialmente quién es el propietario | Riesgo de doble venta o reclamaciones de terceros |
Documentos y coste
Qué es exactamente la fe pública registral
La fe pública registral, recogida en la Ley Hipotecaria, protege a quien adquiere un inmueble confiando en lo que dice el Registro, aunque después resulte que el titular inscrito no era el dueño. Mientras el heredero no inscribe, el Registro sigue mostrando una situación anterior, y es esa la que ven compradores, bancos y acreedores.
Ejemplo orientativo del coste según el valor del inmueble
El arancel del registrador sube por tramos con el valor de cada finca. Una vivienda de 150.000€ a 200.000€ queda en la parte media de la horquilla de 100€ a 400€. Cada finca registral se cobra aparte: un piso con garaje y trastero inscritos como fincas independientes paga tres inscripciones.
Si el inmueble está en una provincia distinta a la de residencia
Cada registro inscribe solo los inmuebles de su demarcación, vivan donde vivan los herederos. Con inmuebles en varias provincias, la misma escritura se presenta en cada registro, aunque el impuesto se haya pagado una sola vez en la comunidad del fallecido. Ver herencia con bienes en varias comunidades autónomas.
Cómo se presenta la escritura para su inscripción
La escritura y el justificante del impuesto de sucesiones se presentan en el registro, en persona o por vía telemática desde la propia notaría. El registrador tiene quince días hábiles para calificar e inscribir; el plazo se alarga si encuentra un defecto que haya que subsanar.
Qué pasa si el registrador encuentra un defecto
Emite una calificación negativa que indica qué hay que corregir. Los interesados pueden subsanar el defecto y volver a presentar la escritura, o recurrir la calificación ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública si creen que el registrador se equivoca, lo que alarga el trámite.
Consultar la nota simple antes y después de inscribir
Antes, para conocer las cargas, las hipotecas y el titular actual. Después, para comprobar que el heredero figura como propietario y que no hay errores de transcripción. Cuesta poco y evita descubrirlos el día de una venta o al pedir una hipoteca.
Anotación preventiva frente a inscripción definitiva
Cuando queda algo por resolver, como un desacuerdo entre herederos o una condición del testamento, puede pedirse una anotación preventiva: deja constancia en el Registro sin cerrar el asiento. Tiene una vigencia limitada, y hay que convertirla en inscripción en cuanto se resuelva el motivo.
Por qué conviene hacerlo cuanto antes tras la escritura
No hay plazo legal, pero el tiempo juega en contra: pueden aparecer cargas nuevas sobre el inmueble, cambiar la normativa o fallecer un heredero antes de inscribir, lo que obliga a tramitar otra sucesión sobre su cuota.
La inscripción, paso a paso
- Pide una nota simple para conocer la situación registral del inmueble antes de empezar.
- Reúne la copia autorizada de la escritura y la carta de pago del impuesto de sucesiones.
- Preséntalas en el Registro que corresponde al lugar donde está el inmueble, vivas donde vivas.
- Espera la calificación. Si el registrador encuentra un defecto, lo comunica para que se subsane.
- Paga el arancel y recoge la escritura con la nota de inscripción.
- Comprueba el Catastro, que debe reflejar al nuevo titular para que el IBI llegue a su nombre.
Heredero único: inscribir sin escritura de partición
La Ley Hipotecaria prevé una vía más simple cuando hereda una sola persona y nadie más tiene derecho a legítima. En ese caso no hay nada que repartir, y para inscribir los inmuebles basta el título de la sucesión —el testamento o el acta de declaración de herederos— acompañado de los certificados de defunción y de últimas voluntades y de una solicitud firmada con la relación de fincas.
| Situación | Documento para el Registro |
|---|---|
| Un solo heredero, sin otros legitimarios | Título sucesorio y solicitud con las fincas. No hace falta escritura de adjudicación |
| Un solo heredero, pero hay un legitimario: por ejemplo, el cónyuge viudo | Escritura, con intervención del legitimario |
| Varios herederos | Escritura de partición firmada por todos, o sentencia firme |
El justificante del impuesto de sucesiones se exige en todos los casos. Conviene preguntar antes en el Registro qué formalidades pide para la firma de la solicitud.
Plazos y recursos ante el Registro
| Trámite | Plazo |
|---|---|
| Inscripción, si el documento no tiene defectos | Quince días desde el asiento de presentación |
| Recurso contra la calificación negativa ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública | Un mes desde la notificación |
| Demanda ante el juzgado, por juicio verbal | Dos meses desde la notificación de la calificación o de la resolución del recurso |
| Demanda si el recurso no se contesta | Cinco meses y un día desde que se interpuso |
Antes de recurrir cabe otra opción: pedir que califique el documento otro registrador, conforme al cuadro de sustituciones. La calificación negativa debe estar motivada e indicar los recursos y sus plazos.
Si la finca sigue a nombre de un abuelo o de otro fallecido anterior
El Registro solo inscribe a quien adquiere de la persona que figura como titular. Si la vivienda sigue a nombre de un abuelo y quien acaba de fallecer es el padre, primero hay que formalizar la herencia del abuelo y después la del padre. Las dos pueden recogerse en una misma escritura, pero son dos herencias: cada una necesita su título sucesorio y su justificante del impuesto, aunque el de la más antigua esté prescrito. Ver prescripción del impuesto de sucesiones.
Guías relacionadas: heredar fincas rústicas y terrenos, heredar una vivienda: cuánto cuesta en total y qué pasos hay que dar, adjudicación de herencia: qué es, cómo se hace y cuánto cuesta y cambio de titular catastral tras una herencia.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio inscribir un inmueble heredado en el Registro?
No es obligatorio por ley, pero sin inscripción el heredero carece de la protección plena frente a terceros que da la fe pública registral, y no podrá vender el inmueble con seguridad jurídica hasta inscribirlo.
¿Cuánto cuesta inscribir una herencia en el Registro de la Propiedad?
Los honorarios registrales están regulados por arancel oficial y dependen del valor del inmueble, moviéndose habitualmente entre unos 100€ y 400€ para viviendas de valor medio.
¿Cuánto tarda el registrador en calificar e inscribir la escritura?
El plazo legal de calificación es de 15 días hábiles desde la presentación, aunque puede alargarse si el registrador detecta algún defecto que subsanar antes de inscribir.
¿Qué pasa si el registrador encuentra un defecto en la escritura?
Emite una calificación negativa señalando el defecto a subsanar; una vez corregido, se puede volver a presentar, o recurrir la calificación si no se está de acuerdo con ella.
Fuentes oficiales
- Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)
- Real Decreto 1629/1991, Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)
- Ley Hipotecaria (BOE, texto consolidado)
- Colegio de Registradores de la Propiedad
- Agencia Tributaria: sede electrónica