Cómo cambiar la titularidad de una vivienda heredada
En resumen
Poner una vivienda heredada a nombre de los herederos exige cuatro pasos en orden: la escritura de herencia, el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal, la inscripción en el Registro de la Propiedad y el cambio de titular en el Catastro. El Registro no inscribe sin el justificante del impuesto. En un caso sencillo lleva entre uno y tres meses desde la firma.
Esta página forma parte de la guía de trámites de una herencia de Heredy.
Los 4 pasos del cambio de titularidad
| Paso | Qué se hace |
|---|---|
| 1. Escritura de herencia | Se formaliza ante notario la adjudicación del inmueble al heredero |
| 2. Pago del impuesto de sucesiones | Se autoliquida y paga el Modelo 650 correspondiente al inmueble |
| 3. Inscripción en el Registro de la Propiedad | Se presenta la escritura junto con la carta de pago del impuesto |
| 4. Cambio de titular catastral | Se actualiza quién figura como titular a efectos del IBI |
El Registro de la Propiedad no inscribirá la escritura sin acreditar el pago (o la exención) del impuesto de sucesiones. Solo después de la inscripción registral tiene sentido tramitar el cambio de titular catastral, que actualiza a quién se dirigen los recibos del IBI.
Cuánto cuesta el conjunto del proceso
A la escritura se suma el arancel del Registro de la Propiedad, que depende del valor del inmueble. El cambio en el Catastro es gratuito. Para una estimación del conjunto, usa el simulador de coste de notario y gestoría; el impuesto y la plusvalía van aparte.
Qué pasa si varios hermanos heredan la misma vivienda
El Registro refleja la cuota de cada uno y la vivienda queda en copropiedad hasta que decidan dividirla, venderla o que uno compre la parte de los demás. No hay obligación de resolverla, pero suele generar roces si no hay acuerdo sobre el uso o el destino del inmueble.
Por qué conviene inscribir cuanto antes, aunque no haya plazo obligatorio
Sin inscripción, el heredero no tiene la protección del Registro frente a terceros. Eso complica vender, hipotecar y defender la propiedad ante quien haya actuado de buena fe confiando en lo que el Registro publica.
Si la vivienda tenía una hipoteca pendiente
Si la vivienda tiene hipoteca, hay que hablar además con el banco: la deuda del fallecido pasa a los herederos que aceptan, y la entidad debe actualizar quién es el deudor. La hipoteca sigue inscrita sobre la finca hasta que se pague y se cancele. Ver herencia con hipoteca pendiente.
Errores frecuentes al cambiar la titularidad
- Inscribir en el Registro y olvidar el Catastro. El IBI sigue llegando durante años a nombre del fallecido.
- Declarar en la escritura un valor distinto del declarado en el impuesto de sucesiones. La Administración pedirá explicar la diferencia.
Documentos necesarios para completar este trámite
Para el Registro hacen falta la copia autorizada de la escritura, el justificante del impuesto de sucesiones y el de haber presentado la plusvalía municipal. La lista general está en documentos necesarios para tramitar una herencia.
Cuánto tiempo lleva completar todo el proceso
Entre uno y tres meses desde la firma de la escritura, en un caso sencillo. La inscripción en el Registro se resuelve en pocas semanas con la documentación correcta; el cambio en el Catastro puede tardar algo más. Con varios inmuebles en registros distintos, cada uno sigue su propio trámite.
Qué pasa si se quiere vender la vivienda inmediatamente después
Se pueden encadenar las dos operaciones, pero en su orden: primero heredar e inscribir, después vender. No se puede vender un bien que el Registro mantiene a nombre del fallecido. Algunas notarías coordinan las dos escrituras en fechas próximas para ganar tiempo.
Diferencia entre titularidad registral y titularidad catastral
Son dos registros distintos y ninguno sustituye al otro. El Registro de la Propiedad tiene efectos civiles: acredita quién es el dueño y le protege frente a terceros. El Catastro tiene efectos fiscales: decide a nombre de quién llegan el IBI y los demás tributos locales. Actualizar solo uno deja el trámite a medias.
Guías relacionadas: heredar una vivienda: cuánto cuesta en total y qué pasos hay que dar.
Ejemplo de coste: un piso de 200.000€ heredado por un hijo
| Concepto | Importe | De dónde sale |
|---|---|---|
| Escritura de herencia | Entre 600€ y 1.200€, orientativo | Arancel notarial, según valor y folios |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad | 176,90€ más IVA | Arancel registral aplicado a 200.000€, con su rebaja del 5% |
| Impuesto de sucesiones | De 0€ a 28.250,01€ | Según la comunidad: la cifra alta es la tarifa estatal sin bonificación |
| Plusvalía municipal | Según el ayuntamiento | Valor catastral del suelo y años de propiedad |
| Cambio en el Catastro | 0€ | Trámite gratuito |
El arancel del Registro sale de una escala por tramos: 24,04€ por los primeros 6.010,12€ y porcentajes decrecientes por el resto, del 1,75 al 0,30 por mil en este valor. A la factura se añaden conceptos menores, como el asiento de presentación y las notas. Para calcular tu caso: calculadora del coste total de heredar una vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Puedo inscribir la vivienda sin haber pagado el impuesto de sucesiones?
No. El Registro de la Propiedad exige acreditar el pago o la exención del impuesto de sucesiones antes de inscribir la escritura, mediante la carta de pago o justificante correspondiente.
¿El cambio de titular catastral se hace en un trámite aparte del Registro?
Suele hacerse por separado ante el Catastro, aunque desde la reforma de la Ley del Catastro los notarios pueden remitir directamente la información al inscribir la escritura, agilizando el trámite.
¿Hay un plazo legal obligatorio para inscribir la vivienda heredada?
No hay plazo legal fijo, pero conviene inscribir cuanto antes: sin inscripción, el heredero carece de la protección de la fe pública registral frente a terceros.
¿Se puede inscribir una vivienda heredada por varios hermanos en proindiviso?
Sí. Se inscribe a nombre de todos, con la cuota de cada uno, y quedan como copropietarios hasta que vendan, dividan o uno compre la parte de los demás.
Fuentes oficiales
- Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)
- Real Decreto 1629/1991, Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)
- Ley Hipotecaria (BOE, texto consolidado)
- Colegio de Registradores de la Propiedad
- Real Decreto Legislativo 1/2004, Ley del Catastro Inmobiliario (BOE)
- Sede Electrónica del Catastro
- Agencia Tributaria: sede electrónica