Hipoteca inversa y herencia: qué pueden hacer los herederos
En resumen
Con una hipoteca inversa la vivienda sigue siendo del titular y, cuando fallece, pasa a sus herederos junto con la deuda acumulada. Los herederos pueden pagar la deuda y quedarse la casa, venderla y quedarse con lo que sobre, o no pagar. Si no pagan, la ley limita lo que puede cobrar el banco a los bienes de la herencia: nunca alcanza al patrimonio propio de los herederos. El plazo para decidir es el que fije la escritura.
Esta página forma parte de la guía de casos especiales en una herencia de Heredy.
Qué es una hipoteca inversa
Es un préstamo garantizado con la vivienda habitual que no se devuelve en vida. El titular recibe dinero, de una vez o en pagos periódicos, y la deuda solo puede exigirse cuando fallece o, si el contrato lo prevé, cuando fallece el último de los beneficiarios designados. La regula la disposición adicional primera de la Ley 41/2007.
| Requisito legal | Detalle |
|---|---|
| Quién puede contratarla | Personas de 65 años o más, en situación de dependencia o con una discapacidad igual o superior al 33%. Lo mismo se exige a los beneficiarios |
| Sobre qué inmueble | La vivienda habitual, tasada y asegurada contra daños |
| Quién la concede | Entidades de crédito, establecimientos financieros de crédito y aseguradoras autorizadas |
| Cuándo se devuelve | Al fallecer el titular o el último beneficiario |
| Asesoramiento | La entidad debe facilitar asesoramiento independiente antes de la firma |
La deuda crece cada año, porque a lo dispuesto se suman los intereses. Por eso lo que encuentran los herederos puede ser bastante más que el dinero que recibió su familiar.
Qué reciben los herederos
La propiedad de la vivienda y la deuda. La hipoteca inversa no es una venta: el banco no se queda con la casa al fallecer el titular. Si el contrato designaba como beneficiario al cónyuge o a otra persona, nada cambia hasta que esa persona fallezca: sigue viviendo en la casa y cobrando lo pactado.
Las tres opciones
| Opción | Qué supone | Cuándo encaja |
|---|---|---|
| Pagar la deuda y conservar la vivienda | Se cancela el préstamo abonando lo debido con sus intereses. La entidad no puede cobrar comisión por la cancelación. Puede pagarse con ahorros o con una hipoteca ordinaria sobre la misma vivienda | La familia quiere la casa y la deuda es asumible |
| Vender la vivienda | Con el precio se paga la deuda; lo que sobra es de los herederos | La vivienda vale claramente más que la deuda y nadie va a vivir en ella |
| No pagar | La entidad ejecuta la hipoteca y cobra con los bienes de la herencia, hasta donde alcancen | La deuda se acerca al valor de la vivienda o lo supera |
Hasta dónde responden los herederos
Es la regla más importante y la que distingue este préstamo de cualquier otra deuda heredada. Si los herederos deciden no devolver lo debido, la entidad solo puede cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia. No puede dirigirse contra el sueldo, los ahorros o la casa de los herederos, aunque hayan aceptado la herencia sin beneficio de inventario.
Dos matices:
- Los bienes de la herencia no son solo la vivienda. Si la deuda supera lo que se obtiene por la casa, la entidad puede cobrar la diferencia con las cuentas u otros bienes que dejara el fallecido.
- La protección es para la hipoteca inversa sobre la vivienda habitual. La ley permite contratar hipotecas inversas sobre otros inmuebles, pero a esas no se les aplica este límite: se rigen por las reglas generales de las deudas heredadas.
| Caso | Vivienda | Otros bienes | Deuda | Qué cobra la entidad | Qué queda a los herederos |
|---|---|---|---|---|---|
| La vivienda cubre la deuda | 300.000€ | 20.000€ | 140.000€ | 140.000€ | 180.000€ |
| La deuda supera a la vivienda | 300.000€ | 25.000€ | 320.000€ | 320.000€ | 5.000€ |
| La deuda supera a toda la herencia | 300.000€ | 0€ | 320.000€ | 300.000€ | Nada, y no deben la diferencia |
El resto de deudas del fallecido sí siguen las reglas ordinarias. Si las hay, o no está claro, conviene valorar la aceptación a beneficio de inventario: ver herencia con deudas.
El plazo para decidir
La ley no fija un número de meses: remite al plazo estipulado en el contrato. Hay que leerlo en la escritura de la hipoteca inversa, y pedir a la entidad un certificado de la deuda a la fecha del fallecimiento. Mientras tanto la deuda sigue devengando intereses, así que retrasar la decisión reduce lo que queda.
Impuestos
Impuesto de sucesiones
La deuda de la hipoteca inversa se resta del valor de la herencia, porque consta en escritura pública. Se tributa por la diferencia. Hijo único que hereda la vivienda de 300.000€ con una deuda de 140.000€, con las reglas estatales y sin bonificación autonómica:
| Concepto | Conserva la vivienda diez años | La vende para pagar la deuda |
|---|---|---|
| Valor neto heredado | 160.000,00€ | 160.000,00€ |
| Reducción por vivienda habitual | 122.606,47€ | 0,00€ |
| Reducción por parentesco | 15.956,87€ | 15.956,87€ |
| Base liquidable | 21.436,66€ | 144.043,13€ |
| Cuota | 1.800,54€ | 20.147,60€ |
La diferencia está en la reducción por vivienda habitual, que exige conservar la casa: quien vende para cancelar la hipoteca inversa la pierde. En la mayoría de las comunidades, las bonificaciones para hijos dejan la cuota en poco o nada en ambos casos; compruébalo con la calculadora del impuesto de sucesiones.
Si se vende
La ganancia tributa en el IRPF de los herederos: es la diferencia entre el precio de venta y el valor por el que la vivienda se declaró en el impuesto de sucesiones. Si se vende poco después por un importe parecido, apenas hay ganancia. También se paga la plusvalía municipal por la herencia. El detalle está en vender un piso heredado.
Lo que cobró el titular
Las cantidades que el titular recibió de la hipoteca inversa sobre su vivienda habitual no eran renta en su IRPF si tenía más de 65 años o una dependencia severa o gran dependencia. En ese caso no queda nada por regularizar en su última declaración por este concepto.
Pasos para los herederos
- Pide una nota simple de la vivienda en el Registro de la Propiedad: confirma que la carga es una hipoteca inversa y qué entidad es la acreedora.
- Solicita a la entidad el certificado de la deuda en la fecha del fallecimiento y una copia de la escritura, y localiza en ella el plazo y los beneficiarios.
- Encarga una tasación o pide el valor de referencia del Catastro para comparar la vivienda con la deuda.
- Haz inventario del resto de bienes y deudas: ver cómo saber qué bienes y deudas tenía un fallecido.
- Decide entre pagar, vender o no pagar, y comunícalo a la entidad dentro del plazo.
- Presenta el impuesto de sucesiones en los seis meses siguientes al fallecimiento, restando la deuda.
Diferencias con una hipoteca ordinaria
| Hipoteca ordinaria pendiente | Hipoteca inversa | |
|---|---|---|
| Cuotas tras el fallecimiento | Siguen venciendo cada mes | No hay cuotas: la deuda vence entera |
| Evolución de la deuda | Baja con cada pago | Sube con el tiempo |
| Responsabilidad del heredero que acepta sin más | También con su propio patrimonio | Limitada a los bienes de la herencia |
| Seguro de vida vinculado | Frecuente: puede cancelar el préstamo | No es lo habitual |
La hipoteca corriente está explicada en herencia con hipoteca pendiente.
Por qué la deuda es mayor que lo que recibió tu familiar
En una hipoteca inversa nadie paga cuotas, así que los intereses se suman a la deuda y generan nuevos intereses. Lo dispuesto y lo debido se separan con los años. Ejemplo con un tipo fijo del 5% anual, que es una cifra supuesta para ilustrar el efecto, no el precio de ningún producto:
| Renta mensual de 500€ durante | Total recibido | Deuda acumulada | Intereses |
|---|---|---|---|
| 5 años | 30.000€ | 34.003€ | 4.003€ |
| 10 años | 60.000€ | 77.641€ | 17.641€ |
| 15 años | 90.000€ | 133.645€ | 43.645€ |
| 20 años | 120.000€ | 205.517€ | 85.517€ |
A los veinte años, la deuda supera en más de un 70% lo recibido. Por eso el certificado de deuda que emite la entidad es el primer documento que deben pedir los herederos: la cifra que recuerde la familia no sirve.
Lo que hay que buscar en la escritura
| Cláusula | Por qué importa a los herederos |
|---|---|
| Plazo para cancelar tras el fallecimiento | Es el tiempo real para decidir y, en su caso, vender |
| Beneficiarios | Si hay un beneficiario vivo, la deuda aún no puede exigirse |
| Tipo de interés: fijo o variable | Determina cuánto crece la deuda mientras se decide |
| Seguro de renta vitalicia asociado | Muchas operaciones incluyen uno, pagado con cargo al préstamo. Protege al titular si vive muchos años, pero su prima aumenta la deuda desde el primer día |
| Vencimiento anticipado | La venta voluntaria de la vivienda por el titular permite a la entidad exigir todo, salvo que se sustituya la garantía |
Si hay varios herederos y no se ponen de acuerdo
- Cancelar la deuda para conservar la casa exige que alguien ponga el dinero. Puede hacerlo uno solo y adjudicarse la vivienda, compensando a los demás por la diferencia entre el valor y la deuda.
- Vender requiere la firma de todos. Si uno se niega, los demás pueden pedir la división judicial, pero el plazo de la escritura sigue corriendo.
- Si no se hace nada, la entidad ejecuta la hipoteca. Suele ser el peor resultado, porque la venta en subasta rara vez alcanza el precio de mercado.
Con una deuda claramente inferior al valor, lo que más protege a todos es acordar pronto la venta: ver qué hacer si un heredero no quiere vender.
Otros productos que no dejan lo mismo a los herederos
| Operación que hizo el fallecido | De quién es la vivienda al fallecer | Qué reciben los herederos |
|---|---|---|
| Hipoteca inversa | Del fallecido | La vivienda, con la deuda |
| Venta de la nuda propiedad con reserva de usufructo | Del comprador: el usufructo se extingue con la muerte | Nada de la vivienda; solo el dinero que quede del precio |
| Renta vitalicia a cambio de la vivienda | De quien paga la renta | Nada de la vivienda |
| Venta con alquiler vitalicio | Del comprador | Nada de la vivienda; lo no gastado del precio |
Si en el Registro la vivienda ya no figura a nombre del fallecido, no hay hipoteca inversa sino una de las otras operaciones, y la vivienda no forma parte de la herencia.
Preguntas frecuentes
¿Se queda el banco con la casa cuando muere el titular de una hipoteca inversa?
No. La vivienda pasa a los herederos. El banco solo puede ejecutar la hipoteca si los herederos no devuelven lo debido en el plazo pactado.
¿Tienen que pagar los hijos la hipoteca inversa con su dinero?
No están obligados. Si deciden no pagar, la entidad solo puede cobrar con los bienes de la herencia, no con el patrimonio de los herederos.
¿Qué pasa si la deuda es mayor que el valor de la vivienda?
La entidad puede cobrar además con otros bienes que dejara el fallecido. Si tampoco alcanzan, la diferencia no se reclama a los herederos.
¿Cuánto tiempo tienen los herederos para decidir?
El que fije la escritura de la hipoteca inversa. La ley no establece un plazo general.
¿Hay que renunciar a la herencia para no pagar una hipoteca inversa?
No hace falta por este préstamo, porque la responsabilidad ya está limitada por ley. Puede convenir renunciar o aceptar a beneficio de inventario si el fallecido tenía otras deudas.
Fuentes oficiales
- Ley 41/2007, de 7 de diciembre: disposición adicional primera, hipoteca inversa (BOE)
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario: hipoteca inversa
- Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)
- Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (BOE)
- Código Civil (BOE, texto consolidado)