Herencia de la vivienda habitual: reducciones fiscales
En resumen
La norma estatal reduce el 95% del valor de la vivienda habitual del fallecido, con un tope de 122.606,47€ de reducción por heredero. Pueden aplicarla el cónyuge, los descendientes y los ascendientes, y también un pariente colateral mayor de 65 años que conviviera con el fallecido los dos años anteriores. A cambio, hay que conservar la vivienda diez años. Once comunidades mejoran el porcentaje, el tope o el plazo. En la norma estatal es el 95% del valor, con un límite de 122.606,47€ por heredero y diez años de mantenimiento.
Esta página forma parte de la guía de casos especiales en una herencia de Heredy.
Quién puede aplicar la reducción
| Heredero | Requisito adicional |
|---|---|
| Cónyuge | Ninguno adicional |
| Descendientes o adoptados | Ninguno adicional |
| Ascendientes o adoptantes | Ninguno adicional |
| Colateral (hermano, sobrino) mayor de 65 años | Convivencia con el fallecido durante los 2 años anteriores |
El porcentaje y su límite
La reducción es del 95% del valor de la vivienda habitual, con un límite de 122.606,47€ por heredero. Como con la empresa familiar, exige mantener el inmueble en el patrimonio del heredero durante al menos 10 años, salvo que fallezca antes de cumplirse ese plazo.
Ejemplo numérico de la reducción
Una vivienda habitual de 300.000€ la heredan dos hijos a partes iguales: 150.000€ cada uno. El 95% de esa parte son 142.500€, pero el tope es de 122.606,47€ por heredero. Cada hijo reduce 122.606,47€ y tributa por los 27.393,53€ restantes. Si la vivienda valiera 250.000€, a cada uno le corresponderían 125.000€, el 95% serían 118.750€, por debajo del tope, y tributaría solo por 6.250€.
Qué pasa si se supera el límite de 122.606,47€ por heredero
El tope de 122.606,47€ es el importe máximo de la reducción de cada heredero, no un valor máximo de la vivienda. Se alcanza cuando la parte del heredero supera 129.059,44€. Un heredero único de una vivienda de 400.000€ no reduce los 380.000€ que resultarían del 95%: reduce 122.606,47€ y tributa por 277.393,53€, a los que se aplican las demás reducciones que le correspondan por parentesco.
Qué se entiende exactamente por «vivienda habitual»
Es la vivienda en la que el fallecido residía de forma continuada. No pierde esa condición si tuvo que dejarla por una causa justificada, como una dependencia que le obligó a trasladarse con un familiar o a una residencia. Una casa de veraneo o un piso alquilado a terceros no lo son, y no dan derecho a esta reducción.
Qué pasa si se vende la vivienda antes de los 10 años
Como ocurre con la empresa familiar, vender la vivienda antes de cumplir los diez años obliga a regularizar: hay que ingresar la parte del impuesto que dejó de pagarse por la reducción, con intereses de demora.
Algunas comunidades permiten conservar la reducción si el dinero de la venta se reinvierte en otra vivienda habitual dentro de un plazo. Conviene comprobar la norma autonómica antes de vender.
Cómo varía esta reducción según la comunidad autónoma
El 95% con el límite de 122.606,47€ es la regla estatal. Varias comunidades la mejoran: elevan el porcentaje, amplían el límite por heredero o acortan el plazo de mantenimiento. Las diferencias están en la tabla comparativa de las 17 comunidades autónomas.
Cómo se acredita la convivencia de los colaterales mayores de 65 años
Un hermano, un sobrino u otro pariente colateral solo aplica la reducción si tiene más de 65 años y convivió con el fallecido los dos años anteriores a la muerte. La convivencia se prueba normalmente con el padrón. Si el padrón no basta, se admiten otros medios, como recibos de suministros, cuentas bancarias compartidas o testigos.
Diferencia con la reducción de la empresa familiar
Las dos reducciones son del 95%, pero se aplican por separado y a bienes distintos. Una herencia con negocio familiar y vivienda habitual puede usar ambas. La de la empresa no tiene tope en euros; la de la vivienda, sí.
Qué ocurre si la vivienda tiene usufructo a favor del cónyuge viudo
Si el cónyuge viudo recibe el usufructo de la vivienda y los hijos la nuda propiedad, cada uno aplica la reducción sobre el valor de su derecho y con su propio tope de 122.606,47€. Cómo se valora el usufructo está en la guía sobre los derechos del cónyuge viudo sin testamento.
Cónyuge en gananciales: sobre qué parte se calcula la reducción
Si la vivienda era ganancial, solo la mitad forma parte de la herencia. La otra mitad ya es del cónyuge viudo por la liquidación de los gananciales, no por herencia, y no tributa.
En una vivienda ganancial de 300.000€, por tanto, la herencia incluye 150.000€, y la reducción se calcula sobre esa cifra. Ver herencia y gananciales.
Por qué conviene revisar esta reducción antes de decidir vender
Antes de vender conviene mirar dos fechas: la del fallecimiento, desde la que se cuenta el plazo, y la que resulta de sumarle los años que exige la norma aplicada, diez en la estatal y tres o cinco en las comunidades de la tabla siguiente. Vender antes obliga a ingresar el impuesto que se dejó de pagar, con intereses de demora, y ese importe debe restarse del precio al hacer las cuentas.
Guías relacionadas: heredar una vivienda: cuánto cuesta en total y qué pasos hay que dar.
La reducción en cada comunidad
La regla estatal es una reducción del 95%, con un límite de 122.606,47€ por heredero y diez años de mantenimiento. Estas comunidades la mejoran, según el texto de su norma:
| Comunidad | Porcentaje | Límite | Mantenimiento |
|---|---|---|---|
| Andalucía | 99% | El estatal | 3 años |
| Aragón | 100% | 200.000€ por heredero | 5 años |
| Asturias | Del 99% al 95%, según el valor de la vivienda | El estatal | 3 años |
| Baleares | 100% | 270.151,20€ por heredero | 5 años |
| Canarias | 99% | 200.000€ para toda la vivienda | 5 años |
| Cantabria | 95% | 125.000€ por heredero | 5 años |
| Cataluña | 95% | 500.000€ para toda la vivienda, con un mínimo de 180.000€ por heredero | 5 años |
| Comunidad Valenciana | 95% | 150.000€ por heredero | 5 años |
| Galicia | Del 99% al 95%, según el valor; 100% para el cónyuge | 600.000€ | 5 años |
| La Rioja | 95% | 122.606,47€ por heredero | 5 años |
| Madrid | 95% | 123.000€ por heredero | 5 años |
En Castilla-La Mancha, Castilla y León, Extremadura y Murcia la norma tributaria autonómica no contiene una reducción propia para las herencias, y se aplica la estatal. El plazo de mantenimiento es lo que más cambia: de diez años en la norma estatal a tres o cinco en las comunidades de la tabla.
Preguntas frecuentes
¿Un sobrino puede aplicar la reducción de la vivienda habitual?
Solo si es mayor de 65 años y ha convivido con el fallecido durante los dos años anteriores al fallecimiento. Un sobrino sin esa convivencia acreditada no puede aplicarla.
¿El límite de 122.606,47 euros es por heredero o por vivienda?
Es un límite por heredero: si varios herederos se reparten la vivienda, cada uno aplica la reducción del 95% sobre su parte proporcional del valor, hasta ese tope individual.
¿Una segunda residencia puede beneficiarse de esta reducción?
No. Solo la vivienda en la que el fallecido residía de forma habitual y continuada puede beneficiarse de esta reducción; una segunda residencia de veraneo no cumple ese requisito.
¿Se puede mantener la reducción si se vende la vivienda antes de los 10 años y se reinvierte?
En algunas comunidades autónomas sí, si el importe se reinvierte en otra vivienda habitual dentro de plazo; conviene comprobar la normativa autonómica exacta antes de vender.
Fuentes oficiales
- Código Civil (BOE, texto consolidado)
- Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)
- Real Decreto 1629/1991, Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)