Herencia de segundas residencias y locales comerciales
En resumen
La reducción del 95% del impuesto de sucesiones es solo para la vivienda habitual del fallecido. Una casa de veraneo, un local o una plaza de garaje independiente tributan por todo su valor, que no puede ser inferior al valor de referencia del Catastro. Se les aplican las reducciones por parentesco y las bonificaciones autonómicas, como al resto de la herencia.
Esta página forma parte de la guía de casos especiales en una herencia de Heredy.
Solo la vivienda habitual tiene reducción especial
| Tipo de inmueble | ¿Tiene reducción del 95%? |
|---|---|
| Vivienda habitual del fallecido | Sí, con el límite de 122.606,47€ por heredero |
| Segunda residencia (casa de playa, montaña) | No |
| Local comercial o nave industrial | No, salvo que forme parte de una empresa familiar con reducción propia |
| Plaza de garaje o trastero no vinculados a la vivienda habitual | No |
Estos inmuebles se valoran a precio de mercado en la fecha del fallecimiento y tributan íntegramente según el grado de parentesco del heredero, sin la reducción específica. Eso no impide aplicar las reducciones generales por parentesco ni las bonificaciones autonómicas que correspondan.
Plazas de garaje y trasteros: cuándo sí cuentan como vivienda habitual
Una plaza de garaje o un trastero se consideran parte de la vivienda habitual cuando se adquirieron junto con ella, con un máximo de dos plazas. Es el concepto de vivienda habitual del IRPF, que Hacienda aplica también a este impuesto. Una plaza comprada aparte, o alquilada a un tercero, tributa como un inmueble más aunque esté en el mismo edificio.
Ejemplo numérico del contraste con la vivienda habitual
Un hijo hereda dos inmuebles de 200.000€ cada uno: la vivienda habitual de su padre y una casa en la costa. En la vivienda habitual, el 95% serían 190.000€, pero la reducción estatal tiene un tope de 122.606,47€ por heredero, así que tributan 77.393,53€. En la casa de la costa tributan los 200.000€ completos. Sobre la suma se aplican después la reducción por parentesco y la bonificación autonómica que corresponda.
El valor de referencia del Catastro
Desde 2022, un inmueble heredado se declara por su valor de referencia, que el Catastro calcula cada año a partir de los precios de las compraventas hechas ante notario. Si los herederos declaran más, cuenta lo declarado; si declaran menos, la base es el valor de referencia.
Quien crea que su inmueble vale menos debe declarar el valor de referencia y pedir después la rectificación de la autoliquidación, o recurrir la liquidación que reciba, con pruebas del valor real. El valor de cada finca se consulta en la Sede Electrónica del Catastro.
Cuando varios hermanos heredan la misma segunda residencia
La casa pasa a ser de todos en común. Si alguno no quiere seguir, hay dos salidas pactadas: vender y repartir el precio, o que unos compren la parte de los otros compensándoles en dinero. Sin acuerdo, cualquiera puede pedir al juez la división, que conviene dejar como último recurso.
Gastos de mantenimiento tras el fallecimiento
Entre el fallecimiento y la adjudicación siguen corriendo el IBI, la comunidad, el seguro y los suministros. Se pagan con cargo a la herencia antes del reparto, o entre los herederos en proporción a sus cuotas. Conviene comunicar el fallecimiento a cada proveedor y a cada administración para evitar impagos, recargos y cortes.
Por qué conviene revisar el uso futuro antes de decidir
Vender no es la única opción. La familia puede conservar la casa para uso compartido, alquilarla o venderla, y cada alternativa tiene sus consecuencias: si se alquila, por ejemplo, cada copropietario declara en su IRPF la renta que le corresponde por su cuota.
Si el local comercial heredado está alquilado
Los herederos pasan a ser los arrendadores sin que cambie el contrato ni haya que renegociarlo. Conviene notificar al inquilino el cambio de titular en cuanto esté adjudicada la herencia, para que pague la renta a los nuevos propietarios.
Segunda residencia y vivienda habitual, comparadas
| Vivienda habitual del fallecido | Segunda residencia | |
|---|---|---|
| Reducción en el impuesto de sucesiones | 95% del valor en la norma estatal, mejorada en muchas comunidades | Ninguna |
| Valor por el que se declara | Valor de referencia de Catastro, o el declarado si es mayor | El mismo criterio |
| Plusvalía municipal | Se paga; muchos ayuntamientos la bonifican | Se paga, normalmente sin bonificación |
| IRPF del heredero si queda vacía | Imputa renta, salvo que pase a ser su vivienda habitual | Imputa el 2% del valor catastral, o el 1,1% si se revisó en los últimos diez años |
| IBI, comunidad y seguro | A cargo de los herederos desde el fallecimiento | Igual |
La diferencia fiscal está en la primera fila: en la segunda residencia tributa todo el valor.
Guías relacionadas: heredar una vivienda: cuánto cuesta en total y qué pasos hay que dar.
Preguntas frecuentes
¿Una casa de veraneo tiene alguna reducción fiscal especial?
No. La reducción del 95% solo se aplica a la vivienda habitual del fallecido. Una segunda residencia tributa por todo su valor, aunque se beneficia de las reducciones generales por parentesco.
¿Cómo se valora un local comercial heredado?
Por el valor de referencia del Catastro en la fecha del fallecimiento, o por el declarado si es mayor. Si el inmueble no tiene valor de referencia, se declara su valor de mercado.
¿Qué pasa con el contrato de alquiler de un local heredado?
Los herederos se subrogan automáticamente en la posición del arrendador, sin que el fallecimiento altere las condiciones del contrato ni obligue a renegociarlo con el inquilino.
¿Se puede tributar por debajo del valor de referencia del Catastro?
No al declarar. Hay que tributar por el valor de referencia y después pedir la rectificación de la autoliquidación, o recurrir la liquidación, probando que el valor de mercado es inferior.
Fuentes oficiales
- Código Civil (BOE, texto consolidado)
- Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)
- Real Decreto 1629/1991, Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)