Donar una vivienda a un hijo: los tres impuestos que se pagan
En resumen
Donar un inmueble a un hijo genera tres impuestos: el de donaciones, que paga el hijo; el IRPF, que pagan los padres por la revalorización del inmueble aunque no cobren nada; y la plusvalía municipal, que paga el hijo. A ello se suman notaría y registro. El más olvidado, y a menudo el más caro, es el IRPF del donante. Si los padres tienen más de 65 años y es su vivienda habitual, ese IRPF está exento.
Esta página forma parte de la guía de impuesto de donaciones de Heredy.
Los tres impuestos
| Impuesto | Quién paga | Sobre qué | Plazo |
|---|---|---|---|
| Donaciones | El hijo | Valor del inmueble; como mínimo, el valor de referencia de Catastro | 30 días hábiles |
| IRPF | Los padres | Diferencia entre el valor actual y el de adquisición | En la renta del año siguiente |
| Plusvalía municipal | El hijo | Incremento de valor del suelo | 30 días hábiles |
1. Impuesto de donaciones
Se aplica la norma de la comunidad donde está el inmueble. La base es el valor declarado, que no puede ser inferior al valor de referencia de Catastro. En las comunidades con bonificación del 99% para hijos, la cuota es pequeña si se cumplen los requisitos; en Cataluña y Galicia se aplica la tarifa del 5% al 9%. Ver la comparativa por comunidades y valor de referencia de Catastro.
2. IRPF de los padres
Para Hacienda, donar es transmitir. Si el inmueble vale hoy más que cuando los padres lo adquirieron, tienen una ganancia patrimonial que tributa en la base del ahorro, entre el 19% y el 30%, como si lo hubieran vendido por su valor actual. Si vale menos, la pérdida no puede computarse.
- Exención por edad: no tributa la ganancia por la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años.
- Inmuebles antiguos: los adquiridos antes de 1995 pueden tener una reducción parcial de la ganancia por los coeficientes de abatimiento.
- Segundas residencias y locales: tributan sin exención.
3. Plusvalía municipal
En las transmisiones gratuitas la paga quien adquiere. Se calcula por el método objetivo o por el real, el que resulte menor. La ley de haciendas locales permite a los ayuntamientos bonificar hasta el 95% las herencias entre padres, hijos y cónyuges, pero no las donaciones (artículo 108.4), de modo que en la donación se paga completa. Puedes estimarla con la calculadora de plusvalía municipal.
Ejemplo
Un matrimonio de 60 años dona a su hija un apartamento que no es su vivienda habitual. Lo compraron en 2005 por 120.000€, gastos incluidos, y hoy su valor de referencia es de 200.000€. La comunidad bonifica las donaciones a hijos al 99%.
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Donaciones, hija | Dos donaciones de 100.000€, una por progenitor: 124,15€ cada una | 248€ |
| IRPF, cada progenitor | Ganancia de 40.000€: 6.000€ al 19% y 34.000€ al 21% | 8.280€ cada uno |
| IRPF, total | 2 × 8.280€ | 16.560€ |
| Plusvalía municipal | Según ordenanza; supuesto | 3.000€ |
| Notaría y registro | Orientativo | 1.200€ |
| Total | Suma de los cinco conceptos | ≈ 21.000€ |
Si el mismo apartamento se transmitiera por herencia, el IRPF de 16.560€ no existiría: la ganancia del fallecido está exenta.
Reglas autonómicas propias de la donación de una vivienda
Además de la bonificación general, algunas comunidades fijan condiciones o reducciones que solo afectan a los inmuebles:
| Comunidad del inmueble | Regla |
|---|---|
| Baleares | Para aplicar la deducción del 100%, el valor que conste en la escritura no puede superar en más de un 20% el valor de referencia. Si lo supera, los hijos tributan al 7% de la base |
| Castilla-La Mancha | La bonificación del 95%, 90% u 85% exige conservar el inmueble donado cinco años |
| Andalucía | Reducción del 99%, hasta 150.000€, si la vivienda va a ser la habitual de un hijo menor de 35 años con patrimonio previo bajo y la mantiene tres años |
| Extremadura | Reducción del 100% de los primeros 200.000€ si es la primera vivienda de un hijo menor de 36 años con renta de hasta 30.000€, situada en Extremadura, en pleno dominio y sin reservarse los padres el usufructo |
| Cataluña | Reducción del 95%, con un máximo de 60.000€, si es la primera vivienda habitual de un hijo de hasta 36 años con renta de hasta 36.000€ |
| Aragón | Reducción del 100%, con un tope de 300.000€, si es la primera vivienda habitual de un hijo con patrimonio previo de hasta 100.000€ y la mantiene cinco años |
Estas reducciones bajan el impuesto de donaciones del hijo, no el IRPF de los padres ni la plusvalía municipal. Por eso, aun con ellas, donar una vivienda que no es la habitual de unos padres menores de 65 años suele costar más que dejarla en herencia.
Alternativas
| Opción | Ventaja | Inconveniente |
|---|---|---|
| Dejarla en testamento | Sin IRPF; en la mayoría de comunidades, los hijos apenas pagan sucesiones; reducción por vivienda habitual | El hijo no es propietario hasta el fallecimiento |
| Donar la nuda propiedad y reservarse el usufructo | Los padres siguen viviendo en ella; la base de los impuestos es menor | Sigue habiendo IRPF por la parte donada; al extinguirse el usufructo se liquida la consolidación |
| Donar dinero para que el hijo compre | Sin IRPF para los padres; reducciones específicas en varias comunidades | El hijo paga los impuestos de la compra |
| Vender al hijo | Los padres cobran | Transmisiones patrimoniales para el hijo e IRPF para los padres; el precio debe ser real |
| Pacto sucesorio | Tratamiento de herencia en vida | Solo en territorios con derecho civil propio |
Más detalle en donación o herencia: qué conviene más, dejar la casa a un solo hijo y usufructo y nuda propiedad.
Antes de firmar
- La donación de inmuebles solo es válida en escritura pública, con aceptación del donatario.
- Es irrevocable salvo causas tasadas: los padres dejan de ser dueños.
- Si hay otros hijos, la donación cuenta en la futura herencia y puede reducirse si perjudica sus legítimas.
- Si hay hipoteca, el banco debe consentir el cambio de deudor.
Si la vivienda tiene hipoteca
Cuando el hijo asume el préstamo pendiente, la operación deja de ser una donación pura. Por la parte que equivale a la deuda asumida tributa como una compra, en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, y solo el resto tributa como donación.
| Vivienda de 200.000€ con 60.000€ de hipoteca pendiente | Base | Impuesto |
|---|---|---|
| El hijo asume la hipoteca: resto del valor | 140.000€ | Donaciones |
| El hijo asume la hipoteca: parte equivalente a la deuda | 60.000€ | Transmisiones Patrimoniales, al tipo de la comunidad |
| Los padres siguen pagando la hipoteca | 200.000€ | Donaciones |
La parte que tributa por Transmisiones no disfruta de las bonificaciones del impuesto de donaciones, de modo que en una comunidad que bonifica el 99% puede salir más cara que la parte donada. Para los padres, la ganancia en el IRPF se calcula en los dos casos sobre el valor total de la vivienda.
Vender al hijo en lugar de donar
- A precio de mercado: el hijo paga Transmisiones Patrimoniales en lugar de donaciones, y los padres tributan por la misma ganancia en el IRPF. Solo interesa donde la donación no está bonificada y el hijo puede pagar de verdad.
- A precio bajo o simbólico: la Administración puede tratar la diferencia con el valor real como una donación encubierta y liquidar los dos impuestos. Además, el valor mínimo a efectos fiscales sigue siendo el de referencia.
- Con precio que no se paga: es una donación disimulada, con riesgo fiscal y civil: los demás hijos podrán impugnarla en la herencia.
Otra regla que sorprende: si la vivienda vale hoy menos de lo que costó, la pérdida de los padres no puede restarse en su IRPF cuando la transmisión es una donación, y sí cuando es una venta real y a precio de mercado.
En cualquiera de las variantes, la plusvalía municipal se devenga igual que en la donación.
Guías relacionadas: revocar una donación: cuándo se puede y con qué efectos y donación con reserva de usufructo: cómo funciona y cómo tributa.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos se pagan al donar un piso a un hijo?
El hijo paga el impuesto de donaciones y la plusvalía municipal. Los padres pagan IRPF por la ganancia patrimonial, salvo exención.
¿Pagan IRPF los padres aunque no cobren nada?
Sí, si el inmueble vale más que cuando lo adquirieron. Solo está exenta la vivienda habitual donada por mayores de 65 años.
¿Es mejor donar el piso o dejarlo en herencia?
Fiscalmente suele ser mejor la herencia, porque no hay IRPF para el transmitente y los hijos tienen más reducciones.
¿Por qué valor se declara la vivienda donada?
Por su valor de mercado, que no puede ser inferior al valor de referencia de Catastro.
¿Se puede donar la casa y seguir viviendo en ella?
Sí, donando solo la nuda propiedad y reservándose el usufructo vitalicio.
Fuentes oficiales
- Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)
- Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (BOE)
- Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley Reguladora de las Haciendas Locales (BOE)
- Código Civil (BOE, texto consolidado)
- Sede Electrónica del Catastro