Valor de referencia de Catastro en las herencias
En resumen
Desde el 1 de enero de 2022, los inmuebles heredados se declaran en el impuesto de sucesiones, como mínimo, por su valor de referencia: una cifra que fija cada año la Dirección General del Catastro para cada inmueble. No es el valor catastral. Si declaras un importe inferior, la administración liquidará por el valor de referencia. Si crees que es excesivo, puedes impugnarlo, pero solo después de presentar el impuesto.
Esta página forma parte de la guía de impuesto de sucesiones de Heredy.
Qué es y en qué se diferencia del valor catastral
El valor de referencia es el resultado de un análisis que hace el Catastro de los precios de las compraventas de inmuebles formalizadas ante notario. Se determina cada año, inmueble a inmueble, y por ley no puede superar el valor de mercado; para garantizarlo se le aplica un factor de minoración, que la Orden HFP/1104/2021 fijó en 0,9 para inmuebles urbanos y rústicos. Con ese factor, el valor de referencia equivale aproximadamente al 90% del valor medio de mercado que el Catastro estima para inmuebles como ese.
| Valor catastral | Valor de referencia | Valor de mercado | |
|---|---|---|---|
| Quién lo fija | Catastro, mediante ponencias de valores | Catastro, cada año, a partir de compraventas reales | Nadie: es el precio que pagaría un comprador |
| Para qué sirve | IBI y otros tributos locales | Base mínima en sucesiones, donaciones y transmisiones patrimoniales | Referencia cuando no hay valor de referencia |
| Dónde aparece | En el recibo del IBI | En la Sede Electrónica del Catastro | En una tasación |
| Nivel habitual | Normalmente muy por debajo del mercado | Cercano al mercado, sin superarlo en teoría | — |
Confundir ambos es el error más frecuente: quien declara un piso heredado por el valor catastral del recibo del IBI casi siempre se queda muy por debajo del valor de referencia y recibe después una liquidación complementaria con intereses.
Cómo se usa en el impuesto de sucesiones
La Ley 29/1987 establece desde 2022 que la base imponible de los inmuebles es su valor de referencia en la fecha del fallecimiento. La regla completa es esta:
| Situación | Valor por el que tributa el inmueble |
|---|---|
| Hay valor de referencia y declaras ese importe | El valor de referencia. La administración no puede comprobarlo al alza |
| Hay valor de referencia y declaras un importe mayor | El importe declarado |
| Hay valor de referencia y declaras un importe menor | El valor de referencia: la administración liquidará la diferencia |
| El inmueble no tiene valor de referencia o el Catastro no puede certificarlo | El mayor entre el valor declarado y el valor de mercado. La administración sí puede comprobarlo |
La fecha que cuenta es la del fallecimiento, no la de la escritura ni la de la presentación del impuesto. Si la herencia se tramita al año siguiente, hay que usar el valor de referencia vigente el día en que murió el causante.
Cómo consultar el valor de referencia de un inmueble heredado
- Localiza la referencia catastral del inmueble: está en el recibo del IBI, en la escritura o en la nota simple del Registro de la Propiedad.
- Entra en la Sede Electrónica del Catastro y elige la consulta del valor de referencia.
- Indica la fecha del fallecimiento como fecha de la consulta.
- Descarga el certificado, que sirve como justificante del valor declarado.
La consulta es gratuita. Para los inmuebles de los que el fallecido era titular hace falta identificarse con certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve; el notario y la gestoría que tramiten la herencia pueden obtenerlo por ti. No todos los inmuebles tienen valor de referencia: es frecuente que falte en locales, naves, solares o construcciones singulares, y en los inmuebles del País Vasco y Navarra, que tienen catastros propios. Allí no rige el valor de referencia del Catastro estatal: se aplican las reglas de valoración de cada norma foral, que se explican en la página de cada territorio.
Ejemplo: un hermano hereda un piso
Un hombre hereda de su hermana un piso con un valor catastral de 70.000€ (el del recibo del IBI), un valor de referencia de 160.000€ y una tasación de mercado de 175.000€. En su comunidad no hay bonificación para hermanos, así que se aplica la norma estatal.
| Valor declarado | Cuota del impuesto | Qué pasa después |
|---|---|---|
| 70.000€, el valor catastral | 10.373,36€ | La Administración liquida por el valor de referencia: 23.990,14€ más, con intereses de demora |
| 160.000€, el valor de referencia | 34.363,50€ | No cabe comprobación de valores sobre el piso |
| 175.000€, la tasación | 39.116,95€ | Paga 4.753,45€ más ahora, pero su valor de adquisición para el IRPF es mayor |
Si un año después vende el piso por 190.000€, su ganancia en el IRPF sería de 30.000€ habiendo declarado el valor de referencia y de 15.000€ habiendo declarado la tasación: con la escala del ahorro, 6.180€ frente a 3.030€, sin contar gastos de venta. En este caso declarar más le cuesta 4.753,45€ en sucesiones y le ahorra 3.150€ en el IRPF: le conviene el valor de referencia. Para un hijo con una bonificación del 99% el cálculo se invierte: los 15.000€ de más casi no pagan en sucesiones y ahorran esos mismos 3.150€ al vender.
Por qué importa aunque no pagues impuesto de sucesiones
En muchas comunidades los hijos y el cónyuge no pagan o pagan muy poco, y puede parecer que el valor declarado da igual. No es así, por tres razones:
- Venta posterior. El valor por el que declaras el inmueble en la herencia es tu valor de adquisición cuando lo vendas. Cuanto más bajo sea, mayor será la ganancia por la que tributarás en el IRPF. Con una bonificación del 99% en sucesiones, declarar un valor realista suele salir a cuenta.
- Límites de las reducciones. En las comunidades que dejan exento hasta un importe (300.000€, 500.000€, 1.000.000€), el valor de los inmuebles determina si se supera el umbral.
- Otros herederos. Hermanos, sobrinos y demás parientes sin bonificación pagan sobre el valor completo. Para ellos, cada euro de valor de referencia cuenta. Ver grupos de parentesco.
El valor de referencia no afecta a la plusvalía municipal, que se calcula sobre el valor catastral del suelo, ni al IBI.
Qué hacer si el valor de referencia es demasiado alto
El Catastro calcula el valor por zonas y con datos medios. No visita el inmueble, así que no tiene en cuenta que esté en mal estado, sin reformar, ocupado, con cargas o con defectos que un comprador sí descontaría. Si el valor de referencia supera lo que realmente vale, hay dos caminos, y ninguno permite discutirlo antes de presentar el impuesto:
| Vía | Cómo funciona | Ventaja | Inconveniente |
|---|---|---|---|
| Declarar por el valor de referencia y pedir después la rectificación de la autoliquidación | Pagas conforme al valor de referencia y solicitas la rectificación y la devolución de lo pagado de más | Sin sanción ni intereses en tu contra | Adelantas el dinero mientras se resuelve |
| Declarar por el valor que consideras correcto y recurrir la liquidación que recibas | La administración liquidará por el valor de referencia y podrás recurrir esa liquidación | No adelantas el importe discutido | Intereses de demora y posible sanción si no prosperas |
En ambos casos la administración tributaria debe pedir al Catastro un informe sobre el valor, que es preceptivo y vinculante, y quien impugna tiene que probar que el valor de mercado es inferior. La prueba habitual es una tasación de un profesional que haya visitado el inmueble y describa su estado real. Los plazos y las vías de recurso están en cómo recurrir una liquidación del impuesto de sucesiones.
Errores frecuentes
- Declarar por el valor catastral del recibo del IBI.
- Consultar el valor de referencia con la fecha de hoy en lugar de la del fallecimiento.
- Usar el valor de referencia del inmueble completo cuando solo se hereda una parte: se declara la proporción que corresponde.
- Olvidar que en un usufructo el valor se reparte entre usufructuario y nudo propietario según la edad del primero.
- Dejar pasar el plazo de seis meses esperando a tener una tasación. Los plazos están en plazos para tramitar una herencia.
Guías relacionadas: tasación pericial contradictoria: cómo funciona y cuándo pedirla, heredar una vivienda: cuánto cuesta en total y qué pasos hay que dar y cambio de titular catastral tras una herencia.
Preguntas frecuentes
¿El valor de referencia es lo mismo que el valor catastral?
No. El valor catastral sirve para el IBI y suele ser muy inferior al precio de mercado. El valor de referencia se calcula cada año a partir de compraventas reales y es la base mínima de los inmuebles en el impuesto de sucesiones desde 2022.
¿Puedo declarar un valor inferior al de referencia?
Puedes, pero la administración liquidará por el valor de referencia y tendrás que recurrir esa liquidación aportando pruebas de que el valor real es menor, con intereses de demora si no lo consigues.
¿Qué valor uso si el inmueble no tiene valor de referencia?
El valor de mercado. En ese caso la administración conserva la facultad de comprobar el valor declarado.
¿De qué fecha es el valor de referencia que debo usar?
El vigente en la fecha del fallecimiento, que es cuando se devenga el impuesto, aunque la herencia se tramite meses después.
¿Qué valor uso si el inmueble está en el País Vasco o Navarra?
El que fije la norma foral del territorio, porque allí no existe el valor de referencia del Catastro estatal. Las reglas están en las páginas de Bizkaia, Gipuzkoa, Álava y Navarra.
¿Hacienda puede revisar el valor si declaro el de referencia?
No. Si declaras el valor de referencia o uno superior, la administración no puede iniciar una comprobación de valores sobre ese inmueble.
Fuentes oficiales
- Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)
- Real Decreto Legislativo 1/2004, Ley del Catastro Inmobiliario (BOE)
- Sede Electrónica del Catastro
- Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE)
- Orden HFP/1104/2021, factor de minoración del valor de referencia (BOE)