Donación con reserva de usufructo: cómo funciona y cómo tributa
En resumen
En la donación con reserva de usufructo, los padres transmiten a los hijos la nuda propiedad de un bien y conservan de por vida el derecho a usarlo y a cobrar sus rentas. Da seguridad de uso a los padres, pero les quita la capacidad de vender por sí solos.
El hijo tributa ahora en donaciones por el valor de la nuda propiedad y, cuando el usufructo se extinga, por el resto. Los padres tributan en su IRPF por la ganancia de la parte donada. El usufructo vitalicio vale un porcentaje del bien igual a 89 menos la edad del usufructuario, con un mínimo del 10% y un máximo del 70%.
Esta página forma parte de la guía de impuesto de donaciones de Heredy.
Cómo se reparte el valor
El usufructo vitalicio vale el porcentaje que resulta de restar a 89 la edad del usufructuario, con un mínimo del 10% y un máximo del 70%. La nuda propiedad es el resto. Si se lo reservan los dos cónyuges, la nuda propiedad se valora con el usufructo de mayor porcentaje, que es el del más joven, y la consolidación se liquida cuando fallece el último (Reglamento del impuesto, artículo 51.5).
| Edad del donante | Usufructo reservado | Nuda propiedad donada | Sobre un bien de 200.000€ |
|---|---|---|---|
| 60 años | 29% | 71% | 142.000€ |
| 70 años | 19% | 81% | 162.000€ |
| 79 años o más | 10% | 90% | 180.000€ |
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Impuestos en dos momentos
| Momento | Quién | Impuesto | Sobre qué |
|---|---|---|---|
| Al donar | Hijo | Donaciones | Valor de la nuda propiedad, aplicando el tipo medio que correspondería al valor íntegro del bien |
| Padres | IRPF | Ganancia correspondiente a la nuda propiedad transmitida | |
| Hijo | Plusvalía municipal | Por la nuda propiedad, si es un inmueble urbano | |
| Al extinguirse el usufructo | Hijo | Donaciones, por consolidación del dominio | El porcentaje de usufructo que no tributó, sobre el valor que tenía el bien cuando se donó, con el tipo medio de entonces |
La consolidación tributa por el mismo título por el que se desmembró el dominio: como se hizo por donación, se liquida como donación, no como herencia. Las bonificaciones aplicables son las de donaciones.
El IRPF de los padres
- Transmiten la nuda propiedad, y la ganancia se calcula comparando su valor con la parte proporcional del coste de adquisición.
- Si es su vivienda habitual y tienen más de 65 años, la ganancia está exenta.
- Si es otro inmueble, tributa en la base del ahorro, del 19% al 30%.
- Siguen declarando las rentas del bien si lo alquilan: son del usufructuario.
Derechos de cada parte tras la donación
| Padres usufructuarios | Hijo nudo propietario | |
|---|---|---|
| Vivir en la casa o alquilarla | Sí | No |
| Vender el pleno dominio | Solo con el hijo | Solo con los padres |
| IBI y gastos ordinarios | Sí | No |
| Obras extraordinarias | No | Sí |
| Riesgo de embargo por deudas propias | Sobre el usufructo | Sobre la nuda propiedad |
Puede añadirse una reserva de la facultad de disponer, que permite a los padres vender el bien si lo necesitan, y una prohibición de disponer para que el hijo no pueda transmitir la nuda propiedad en vida de los donantes.
El mismo ejemplo en una comunidad que bonifica el 99%
La viuda de 70 años dona a su hijo la nuda propiedad de una vivienda de 300.000€, ahora en Madrid, con escritura pública. La tarifa madrileña da un tipo medio del 18,48% sobre el valor íntegro, y la bonificación del 99% se aplica en los dos momentos:
| Momento | Base | Cuota antes de bonificar | A pagar |
|---|---|---|---|
| Donación de la nuda propiedad | 243.000€ (81%) | 44.899,09€ | 448,99€ |
| Fallecimiento: consolidación del dominio | 57.000€ (19%) | 10.531,89€ | 105,32€ |
Aquí el impuesto del hijo es simbólico y lo que decide es el IRPF de la madre: exento si es su vivienda habitual y tiene más de 65 años; si no, tributa por la ganancia de la nuda propiedad. Un matiz: las reducciones específicas por donar la vivienda a un hijo de Andalucía y Extremadura exigen transmitir el pleno dominio, de modo que reservarse el usufructo impide aplicarlas; la bonificación general del 99% de esas comunidades sí se mantiene.
Ventajas y riesgos
- A favor: los padres conservan el uso; la base de la donación es menor; se ordena el reparto en vida.
- En contra: hay IRPF para los padres si no están exentos; la consolidación tributa por donaciones, no por sucesiones; los padres no pueden vender solos ni cambiar de opinión; el divorcio, las deudas o la muerte del hijo afectan al bien.
- Efecto en la herencia: la donación cuenta para las legítimas de los demás hijos y es colacionable salvo dispensa.
La alternativa de dejar el bien en testamento evita el IRPF y permite cambiar de criterio: ver donación o herencia y donar una vivienda a un hijo.
Ejemplo: la reserva de usufructo aplaza, no ahorra
Una viuda de 70 años dona a su hijo la nuda propiedad de su vivienda, valorada en 300.000€, en Cataluña y en escritura pública.
| Momento | Base | Cálculo | Cuota |
|---|---|---|---|
| Donación de la nuda propiedad | 243.000€ (81%) | Tipo medio del valor íntegro: 17.000€ sobre 300.000€, un 5,67% | 13.770€ |
| Fallecimiento de la madre: se consolida el dominio | 57.000€ (19%) | El mismo tipo medio | 3.230€ |
| Total | 300.000€ | Donación más consolidación | 17.000€ |
El hijo acaba pagando lo mismo que si hubiera recibido el pleno dominio desde el principio; la diferencia es que una parte se paga años después. La ganancia de la madre en el IRPF está exenta por tener más de 65 años y ser su vivienda habitual.
Si esa misma vivienda se hubiera dejado en herencia, en Cataluña el hijo habría contado con la reducción por parentesco y con la de vivienda habitual. Conviene hacer los dos números antes de firmar.
Qué ocurre después: seis situaciones
| Situación | Consecuencia |
|---|---|
| Los padres renuncian al usufructo en vida | La renuncia se trata como una donación del usufructo al hijo, que paga solo la mayor de las dos liquidaciones: la consolidación pendiente o la de la renuncia (Reglamento del impuesto, artículo 51.4 y 51.6) |
| Padres e hijo venden juntos el pleno dominio | El precio se reparte según el valor del usufructo y de la nuda propiedad en ese momento, salvo pacto. Cada uno tributa en su IRPF por su parte |
| El hijo fallece antes que los padres | La nuda propiedad pasa a los herederos del hijo, que pueden ser su cónyuge o sus hijos. Los padres conservan el usufructo |
| Fallece uno de los dos padres usufructuarios | Si el usufructo se reservó de forma conjunta y sucesiva, continúa íntegro en el que sobrevive. Si no, se consolida la parte del fallecido |
| Los padres se trasladan a una residencia | Pueden alquilar la vivienda y cobrar la renta: es suya. No pueden venderla sin el hijo |
| El hijo tiene deudas | Sus acreedores pueden embargar la nuda propiedad, pero no privar a los padres del uso |
Usufructo por un plazo fijo
La reserva no tiene por qué ser vitalicia. Los padres pueden reservarse el usufructo durante un número de años, por ejemplo hasta que el hijo termine de pagar otra vivienda. El usufructo temporal se valora en un 2% del valor del bien por cada año de duración, con un máximo del 70%: un usufructo de diez años vale el 20%, sea cual sea la edad de los padres. Al vencer el plazo, el hijo consolida el dominio y tributa por ese 20% con el tipo medio fijado al donar. Si los padres fallecen antes del plazo, el usufructo temporal se extingue igualmente con su muerte.
Guías relacionadas: revocar una donación: cuándo se puede y con qué efectos.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una donación con reserva de usufructo?
La donación de la nuda propiedad de un bien, conservando el donante el derecho a usarlo y disfrutarlo mientras viva.
¿Cuánto paga el hijo?
El impuesto de donaciones sobre el valor de la nuda propiedad y, al extinguirse el usufructo, sobre el resto.
¿Pagan los padres IRPF?
Sí, por la ganancia de la nuda propiedad, salvo que sea su vivienda habitual y tengan más de 65 años.
¿Se paga de nuevo al morir los padres?
Sí, por la consolidación del dominio, como donación y sobre el valor que tenía el bien al donarse.
¿Pueden los padres vender la casa después?
Solo con el consentimiento del hijo, salvo que se reservaran la facultad de disponer.
Fuentes oficiales
- Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)
- Real Decreto 1629/1991, Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)
- Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (BOE)
- Código Civil (BOE, texto consolidado)
- Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley Reguladora de las Haciendas Locales (BOE)