Donación de dinero para comprar la primera vivienda
En resumen
Muchas comunidades tienen una reducción específica para el dinero que los padres donan a los hijos con destino a su vivienda habitual. Donde ya existe una bonificación general del 99%, esa reducción apenas añade ahorro; donde no la hay, como en Cataluña o Galicia, es lo que marca la diferencia. Todas exigen escritura pública que exprese el destino del dinero y comprar dentro de un plazo estricto.
Esta página forma parte de la guía de impuesto de donaciones de Heredy.
Reducciones por comunidad, leídas en el BOE
Donaciones de dinero de padres a hijos para comprar su vivienda habitual. Cifras y requisitos de los textos consolidados de cada norma, revisados en octubre de 2026:
| Comunidad | Reducción y límite | Quién puede aplicarla | Plazo para comprar |
|---|---|---|---|
| Madrid | 100% de lo donado, hasta 250.000€ sumando las del mismo donante en tres años | Hijos, cónyuge, padres, abuelos y nietos, y también hermanos del donante. Sirve además para crear una empresa o un negocio | Un año desde la donación; la vivienda debe habitarse en 12 meses y durante 3 años |
| Andalucía | 99% de la base, hasta 150.000€ (250.000€ con discapacidad) | Descendientes menores de 35 años, con discapacidad o víctimas de violencia doméstica o del terrorismo, con patrimonio previo de menos de 402.678,11€; vivienda en Andalucía | Dentro del plazo de autoliquidación de la donación; mantenerla 3 años |
| Aragón | 100% de la base, con un tope de 300.000€ sumando las reducciones por donaciones de cinco años | Hijos con patrimonio previo de hasta 100.000€; primera vivienda habitual en Aragón | Entre los 12 meses anteriores y los 12 posteriores a la donación; mantenerla 5 años |
| Asturias | 95%, con una base máxima de 60.000€ | Descendientes menores de 35 años o con discapacidad del 65%, con renta inferior a 4,5 veces el IPREM. Solo vivienda protegida en Asturias | Seis meses; mantenerla 5 años |
| Baleares | 100% | Hijos y descendientes; primera vivienda habitual, salvo discapacidad o familia numerosa o monoparental; valor de la vivienda de hasta 270.151,20€ | Seis meses desde la escritura |
| Canarias | 85%, sobre un máximo de 24.040€ donados | Descendientes menores de 35 años; primera vivienda habitual, también para rehabilitarla | Seis meses; mantenerla 5 años |
| Castilla y León | 99% de lo donado, hasta 180.000€ (250.000€ con discapacidad del 65%) | Descendientes menores de 36 años o con discapacidad del 65%; primera vivienda habitual en Castilla y León | Dentro del plazo de autoliquidación de la donación |
| Cataluña | 95%, con una reducción máxima de 60.000€ (120.000€ con discapacidad del 65%) | Descendientes de hasta 36 años con renta de hasta 36.000€; primera vivienda habitual, también terreno para construirla | Seis meses desde la primera donación; escritura en el mes siguiente a la entrega |
| Comunidad Valenciana | 95%, hasta 60.000€ | Solo mujeres víctimas de violencia de género; vivienda en la Comunidad Valenciana | Doce meses |
| Extremadura | 100% de los primeros 200.000€ | Hijos y descendientes menores de 36 años con renta de hasta 30.000€ (55.000€ en conjunta); primera vivienda en propiedad; pago por transferencia o ingreso en cuenta | Seis meses |
| Galicia | 95%, si la donación no pasa de 60.000€ | Hijos y descendientes menores de 35 años (primera vivienda) o mujeres víctimas de violencia de género; renta de hasta 30.000€; vivienda en Galicia | Seis meses desde la primera donación |
Castilla-La Mancha, Cantabria, Murcia y La Rioja no tienen una reducción específica para este destino: allí se aplica la bonificación general de las donaciones a hijos, que ya deja la cuota en el 0% al 5% de lo que se pagaría. En Galicia el límite es tajante: si las donaciones pasan de 60.000€, no hay reducción por ninguna parte.
Requisitos comunes
- Documento que exprese el destino del dinero a la vivienda habitual. Casi siempre escritura pública; Extremadura y Madrid admiten documento privado hasta 10.000€.
- Plazo entre donación y compra, que va desde el propio plazo de autoliquidación (Andalucía y Castilla y León) hasta un año (Madrid). La donación posterior a la compra no da derecho a la reducción, salvo en Aragón (hasta 12 meses después) y en Galicia, si se destina a pagar el precio aplazado o la hipoteca.
- Destino íntegro del importe a la adquisición.
- Vivienda habitual efectiva del donatario y mantenimiento durante el plazo que fije la norma.
- Límites de edad, renta o patrimonio del donatario en la mayoría de los casos.
- Autoliquidación en plazo: 30 días hábiles.
Ejemplo en Cataluña
Unos padres donan 60.000€ a su hijo de 30 años para la entrada de su primera vivienda, 30.000€ cada uno, en escritura otorgada dentro del mes siguiente a la transferencia.
| Concepto | Sin reducción | Con reducción del 95% |
|---|---|---|
| Base de cada donación | 30.000€ | 30.000€ |
| Reducción | 0€ | 28.500€ |
| Base liquidable | 30.000€ | 1.500€ |
| Cuota al 5% | 1.500€ | 75€ |
| Total de las dos donaciones | 3.000€ | 150€ |
Pasos, en orden
- Lee la norma de la comunidad del hijo y anota plazos y límites.
- Reserva notaría para la escritura de donación antes de firmar la compraventa.
- Transferencia de los padres al hijo, identificando el concepto.
- Escritura de donación con el destino del dinero y, si se exige, su origen.
- Autoliquidación del modelo 651 aplicando la reducción.
- Compra de la vivienda dentro del plazo, pagando con ese dinero. En Andalucía, la escritura de compraventa debe hacer constar la donación recibida.
- Conserva justificantes durante el periodo de mantenimiento.
Si se incumple
Si la vivienda no se compra en plazo, no llega a ser habitual o se vende antes de tiempo, hay que presentar una autoliquidación complementaria e ingresar la parte del impuesto que se dejó de pagar, con intereses de demora.
Alternativas
- Bonificación general del 99% en la comunidad: suele bastar sin necesidad de la reducción, y sin condicionar el destino.
- Préstamo familiar sin intereses, documentado y declarado. Ver préstamo entre familiares o donación.
- Aval de los padres en la hipoteca: no es donación, pero compromete su patrimonio.
- Donación de la vivienda en lugar del dinero: añade el IRPF de los padres. Ver donar una vivienda a un hijo.
Errores que hacen perder la reducción
- Pagar la entrada antes de recibir la donación. Si el dinero llega después de la compra, ya no se destina a adquirir, sino a reponer ahorros o a amortizar.
- Transferir primero y escriturar meses después. Varias normas exigen que la escritura sea simultánea a la entrega o se otorgue en un plazo muy breve.
- No hacer constar el destino en la escritura de donación. No se puede añadir después.
- Usar el dinero para reformar, amueblar o cancelar otra deuda. La reducción cubre la adquisición, salvo que la norma mencione otra cosa.
- Comprar a medias con la pareja. La reducción alcanza solo a la parte del precio que paga quien recibió la donación.
- Vender o dejar de vivir en la casa antes del plazo de permanencia.
- Olvidar que los límites son conjuntos: en muchas comunidades el tope se aplica al total recibido de todos los donantes, no a cada donación.
Antes de mover el dinero, lleva a la notaría el artículo de la norma de tu comunidad: es la forma más segura de que la escritura recoja todo lo que exige.
Ejemplo en Madrid: 80.000€ de una hermana
La reducción madrileña alcanza también a los hermanos del donante. Una mujer dona 80.000€ a su hermano para que compre su vivienda habitual, en escritura que recoge el destino del dinero, y él compra dentro del año siguiente.
| Concepto | Sin la reducción | Con la reducción |
|---|---|---|
| Base | 80.000€ | 80.000€ |
| Reducción | 0€ | 80.000€ |
| Cuota, con la bonificación del 50% para hermanos | 7.287,52€ | 0€ |
Entre hermanos, donde la bonificación general es solo del 50%, la reducción por destino supone todo el ahorro. Si la compra no llega a hacerse en plazo, habrá que ingresar esos 7.287,52€ con intereses.
Si la vivienda se compra en pareja
- La reducción cubre el dinero que el donatario destina a su parte de la vivienda.
- Si la pareja compra por mitades y uno aporta mucho más gracias a la donación, la diferencia puede verse como una donación entre ellos. Lo prudente es que la escritura de compra refleje porcentajes acordes con lo que pone cada uno, o que se documente un préstamo.
- Si están casados en gananciales, conviene hacer constar en la compra que esa parte del precio se paga con dinero privativo procedente de la donación.
- La donación hecha conjuntamente al hijo y a su pareja son dos donaciones: la de la pareja tributa en otro grupo y no suele tener derecho a la reducción.
Preguntas frecuentes
¿Paga impuestos el dinero que me dan mis padres para comprar un piso?
Sí, es una donación y debe declararse. Con la reducción para vivienda o la bonificación general de tu comunidad, la cuota puede ser muy baja.
¿Tiene que constar en escritura que el dinero es para la vivienda?
Sí. Es requisito en todas las reducciones de este tipo.
¿Puedo aplicar la reducción si mis padres me dan el dinero después de comprar?
Por lo general, no: la donación debe ser anterior a la compra y dentro del plazo que marque la norma. Hay dos excepciones: Aragón admite la donación hasta 12 meses después de comprar, y Galicia, la que se destina a pagar el precio aplazado o a amortizar la hipoteca.
¿Pueden donar los dos progenitores?
Sí. Son dos donaciones. En varias comunidades el límite de la reducción es único por donatario, aunque donen varios ascendientes.
¿Qué pasa si al final no compro la vivienda?
Debes regularizar: presentar una complementaria y pagar la diferencia con intereses.
Fuentes oficiales
- Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)
- Comunidad de Madrid: Decreto Legislativo 1/2010, tributos cedidos (BOE)
- Ley 5/2021, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía (BOE)
- Cataluña: Decreto Legislativo 1/2024, libro sexto del Código tributario (BOE)
- Galicia: Decreto Legislativo 1/2011, tributos cedidos (BOE)
- Aragón: Decreto Legislativo 1/2005, tributos cedidos (BOE)
- Principado de Asturias: Decreto Legislativo 2/2014, tributos cedidos (BOE)
- Illes Balears: Decreto Legislativo 1/2014, tributos cedidos (BOE)
- Canarias: Decreto Legislativo 1/2009, tributos cedidos (BOE)
- Castilla y León: Decreto Legislativo 1/2013, tributos propios y cedidos (BOE)
- Extremadura: Decreto Legislativo 1/2018, tributos cedidos (BOE)
- Comunitat Valenciana: Ley 13/1997, tributos cedidos (BOE)